董宏理把赵聪灵和俱乐部张经理喊到了办公室，对他俩说：“明天起为期三天的‘家博会’就要开始了，我们三个人分头行动，以顾客的身份去逛家博会做咨询，找各大室内设计师们弄回来一批做大通间的装饰设计方案。”赵聪灵和张经理面面相觑，听得一头雾水。
董宏理边画草图边解释说：“你们都说自己购了一处大通间房子，侧面有一个储存室、一个厨房、一个卫生间。这个大通间房的装修设计要求实现办公、居室一体化功能，也就是现代国际上流行的SＯHＯ概念房，请设计师根据各种功能充分融合、节省空间、便利办公与生活，给出一个装修设计草图。”
赵聪灵问道：“董总，我们搞回来这些东西干什么呀？您在江边买了这样的房子吗？”
不倒翁的摇摆总是伴随着董宏理的若有所思，他说：“你先别问我买了房子没有，照我说的去做好了！如果是我个人的事情，是用不着劳师动众的。你们俩记一下：这大通间房子的进深是13米，开间是4．5米，层高净空间是3．2米，进行功能分隔与摆设设计，怎样做到既充分利用空间，又方便实用，美观大方，最好还能体现出时尚特色。我们都要以购房者的角色去做装修咨询。我们每天尽量多弄几张草图回来，并把设计要点记下。午餐报销一个10元钱的餐费，下午下班前回到办公室汇总。”
赵聪灵和张经理都弄不明白董总葫芦里卖的什么药，又不便追问个究竟。
董宏理又补充道：“家博会是各家装饰公司拉生意的好时机，建议性方案草图都是免费服务不收费用的，你们要心口活一点，尽量把顾客角色演得天衣无缝。好了，明天上午你们都不必再来办公室，直接去逛家博会好了。这是一项很重要的工作任务，希望我们一起完成好。”
江边市上百家装饰公司的展位把家博会馆三层楼填得满满当当的，前来逛展的人绝大多数是买了房或正准备买房预备装修的，他们逛家博会可以方便快捷地比较各家装公司的品牌诚信、性价比、设计风格与巧妙构思，因此家博会的人气仅次于房交会，也是摩肩擦踵，又一番热闹景色。
赵聪灵首先选择了一个叫铭居家装公司的展位做咨询，很顺利地弄到了一张装修草图。逛到第二处展位时，居然遇上了正在套方案的张经理，他只好又换了一个地方。第一楼各展位咨询的人都很多，赵聪灵弄到3张草图后，便转战二楼，冷不防又遇上董总，相互打了个简单的招呼后，各自分头行动。赵聪灵感觉这种行为有些像盗窃团伙密谋出行一般，蛮刺激的。
家博会也是房交会之后，又一个怂恿新品质居家文化、渲染新生活形态的盛会，同样一年比一年红火。各路装饰公司荟萃在展会上大展拳脚，招揽装修工程业务；数十家家具、装饰建材、家电品牌也乘机争相现场让利促销。除了品牌营销，特惠价征集样板家装房、卡通人物秀、美女秀、歌舞杂耍秀、水墨文化秀、礼品派送、抽签中奖等各种促销手段也搞得风生水起，目的都在于吸引消费者，其热闹场面不亚于房交会。从家博会来看，赵聪灵切实地感觉房地产业的确是一个能带动许多产业的大经济。
各种促销手段中，文化促销依然最显风华，比如“科技家居”“生态家居”
“绿色家居”“时尚家居”“欧美家居”“未来家居”各打旗帜，再有意大利风格、古罗马风格、巴洛克风格、洛可可风格等各种概念喊出口号，并通过大幅效果图展示风华，让逛会者们不能不驻足。赵聪灵再次感受到文化这种特别的生产力在当今房地产业的魅力。各路装饰公司也把室内设计师们请到了现场，当场为咨询者解答各种提问，提供家装草图，进行现场设计方案创作，以便尽可能地笼络有效客户。这自然也给董宏理、赵聪灵几个人的密行计划提供了足够多的实施机会。
一天逛下来，赵聪灵弄到了10张方案草图，回到公司去董总办公室汇报工作，张经理弄了8张图纸，他俩禁不住相视一笑。姜还是老的辣，董宏理搞到了13张草图，他冲着赵聪灵和张经理笑着说：“你们俩是商量好，各搞10张图回来交差的吧？”
“哪有啊！”赵聪灵与张经理几乎同时申辩道，“我们都各干各的。”
“好了好了，开个玩笑。”董宏理说，“有了这个成绩也算不错了，你们都辛苦了！”
董宏理把到手的图纸都粗粗翻了翻，一边自言自语道：“有些图纸有异曲同工之妙，有的有独到心机，但有的也只是草草了事的。”
“那些画得不好的，是不是他们看出了我们的蛛丝马迹？”赵聪灵说。
“能够收集一些有参考价值的东西，就是收获。”董宏理说，“明天我们继续努力！”
三天家博会，董宏理带领着赵聪灵和张经理，共收集到近100套大通间户型装修设计的草图，董宏理高兴地评价说：“收获大大的！”随后，他又嘱咐赵聪灵在网上搜寻有关“SＯHＯ”概念的装修设计与家具摆设的资料。至于这样做的目的，董宏理依然讳莫如深。赵聪灵也猜不透，不免有些怅惘，不满意董总的做法好像是董总忽视了他。
赵聪灵又把一大叠从网上搜到的相关资料，交到了董宏理的手中。
董宏理不紧不慢地对赵聪灵说：“小赵啊，我们农闲时节也忙啊，现在该准备8月中旬第一组团开发第二批房的入市工作了。接下来我得着手新一期内刊《阳光国际城》的编辑。本期的核心内容，是打阳光国际城得天独厚的人文教育氛围的促销牌。一是临高校和科研机构教育环境优势；二是清江书院是江边文化发源地的历史文化资源优势；三是中青年白领阶层的高素质同质化业主群优势，可谓谈笑有鸿儒，往来无白丁；四是项目与名校的教育合作优势，买阳光国际城的房子，就是给子孙后代买未来。
俗话说‘千金买房，万金买邻’，古又有‘孟母三迁’的故事，为的是替孩子求得一个好的成长环境。孩子是家庭的希望，现代家庭都把后代培育放在第一位考虑，所以人文教育优势的卖点，会对营销产生新的显着的拉动效应。”
董宏理习惯性地弄了一把案头的不倒翁，又说：“小赵，搞教育复合地产有你的一分功劳，现在是让它发挥大作用的时候了。”
“谢谢董总指导，我会努力把稿子写好，到时再请董总指教。”赵聪灵说。
赵聪灵是一个有心人。事后他在心里琢磨董宏理提出的“高素质同质化邻里”卖点，中青年知识白领阶层，仅是本案虚拟的目标客户群体定位，竟然也成为描绘小区生活“谈笑有鸿儒，往来无白丁”高素质同质化居住的营销卖点了！赵聪灵暗自思忖：这人文教育环境渲染的“同质化居住”卖点，不是活脱脱地带有歧视色彩么？他因此暗暗赞叹董宏理提炼推广点子的心机。
七月流火，江边的房市却烧得很旺。阳光国际城新房源开始入市，其主广告语是“更青春、更自由、更时尚”；主题活动SＯHＯ新生活式样图片展览又在阳光国际城会所拉开序幕。这是针对首期开发第三批房6栋板楼350间大开间房而举办的图片展，内容涉及大通间怎样隔断划分新的室内区间、折叠式装修、功能空间混合如何使用以及装修风格等等共150余幅设计图片。比如隔断区间怎样通风采光、实隔虚隔、随时灵活处置隔板或者屏风，比如装饰墙怎样处理美观与实用的灵活变通，又比如家具如何巧妙利用小空间收缩与伸展、一体多用等等，灵思与花样百出使空间的变化艺术凸显，缺少功能分区的简单的大通间房子变得可以随意划分格局，仿佛具有了魔力。空间的多变把生活式样抽象化，让人联想起魔术师手头的空箱子，在一块黑布的遮盖下一番鼓捣，竟然绽放出千般花样来，让人不能不欷歔慨叹。董宏理对此次图片展的文化提升理念是：把时尚生活方式融入到居家设计中。展出图片请了专业公司精制出来，的确给人以美好小户型家居生活的联想。赵聪灵才恍然明白了董宏理当初带他们一起去家博会“偷”小户型居家设计方案的意图。
阳光国际城SＯHＯ图片展设置在营销中心，一是自有场地便于长久展出，二也考虑到观展者与置业顾问们沟通互动，直接促动营销。
这一个具有国际时尚味道的居家与办公一体化的SＯHＯ生活概念，系阳光国际城在江边市首推，又反映出开发公司以负责任的态度对购房者的深层次服务。当信息通过媒体发布出来时，新概念与名盘的品牌效应再次产生很大的号召力，营销中心像强力磁场一样吸引得一批白领潮人们接踵而来。开展的当天，赵聪灵在上班路上，遇到了两个白领。
“哎，小燕你去哪儿？”
“阳光国际城的SＯHＯ概念房开展了，我正想去看一看！”
装修示范图片悬在营销中心的室内墙头，二楼设有雅座厅、大屏幕播放着阳光国际城SＯHＯ时尚概念文化的广告片。展览布置妥当的第二天，赵聪灵在董宏理的授意下，邀请江边市主流媒体的记者前来参观评鉴，并把装有新闻通稿和200元小费的信封塞进记者们的口袋里。记者们对这一次展览活动感觉新鲜，交口称赞这种多方式多思维的设计理念新时、购房者装修可选择可参考价值大，体现出“更自由、更青春”的思想；而且SＯHＯ生活方式节时节能还有利于缓解城市交通压力，值得大力推行。相关新闻电视台当晚播报了三家；第二天，各大报纸又纷纷报道。
SＯHＯ概念推广的市场效果，再显灵验。阳光国际城营销中心的电话响个不停，来访观览的顾客络绎不绝。还有，阳光国际城SＯHＯ概念小户型的样板间开放，再次成为江边市追逐新潮的青年白领们关注和热议的话头。
第四批房源SＯHＯ概念房，依然采取先交诚意金预订房号的方式，在预售许可证办下来之前提前入市。几栋外立面新潮的板楼、大开间小户型楼花受到了预设的目标客户群——潮流青年白领们的热捧抢购。起初，置业顾问们凭经验担忧这种大通间不会好销，现在一个个眉头舒展开始忙于签单。
这种大通间小户型热销后，赵聪灵无意中听到公司工程设计部的人在一起议论说：“阳光国际城当初的设计过度关注外立面的新潮漂亮，而疏忽了内部结构安排，搞得我们设计哪一栋的户型都难避免暗厨暗卫黑房子的问题。这些大通间设计本来就是避开黑户型的简单做法，不料经董宏理一鼓捣，简易房反而成了抢手货了。这个董宏理做房市就像玩魔术一般，哈哈……”
周日，赵聪灵邀欣欣一起去南郊公园划船。欣欣眼睛一闪一闪地说：
“你们策划部还真有两板斧啊！本小姐以前在别的楼盘做置业顾问时，卖过这种简易房，非常难卖的；未料经你们来一个‘更自由、更青春’的广告宣传，搞了一个什么SＯHＯ生活概念，竟然成为了抢手的‘香饽饽’了。
佩服佩服。”赵聪灵也在心里慨叹，购房者的理性原来是如此不堪一击。
他再联想起江边市有几处概念楼盘同样炒得风生水起，卖得红红火火。他越来越感觉楼市策划推广的奇妙万千、乐趣无穷。楼市，真是策划高手们的大舞台！赵聪灵也开始相信了营销人士常常挂在嘴头的一句话：“没有销不出去的产品，只有销不出去的推销员。”
临近楼市的“金九银十”，各大报纸的楼市广告明显增多，可谓铺天盖地，让人感觉楼市的竞争与大繁荣。赵聪灵感觉出来，楼盘的广告表现水平越来越高，各有精彩的特色卖点与营销招数，仿佛日益进入了文化地产的竞争时代。他发现这几天有一个叫“江边·广州服饰城”的商业楼盘广告轰炸得十分厉害，他们叫卖的是商铺二十年的租赁权，卖场实行统一经营第二次出租，每年给购得经营权的客户10％的回报。他们打出的主广告语有两句：“前十年收回成本，后十年纯赚租金”，“务工不如当老板，购铺即得3年租金”。广告文案又罗列了诸如该卖场位处东边商业繁荣区、服饰业态消费广大、公司经营引借香港先进经营模式等等卖点支持购铺者的信心。到了后来，该广告在平面媒体的发布干脆以套红大字“江边·广州服饰城卖疯了，你还在等什么？”作标题，选择江边市的几大主流报纸连续以半版的大篇幅发布，让人看了之后心都往外蹦，直想跑到该项目去看究竟，或者打个电话去做个咨询。
日前，赵聪灵终于在城南定下了一套90余平方米的住房。为了选择到合意的楼盘，他和欣欣跑了近十家楼盘，才体会到了买房人选中一套房子是多么不容易和颇费周折。他向欣欣“借”了两万才凑齐首付款，当然再没有能力去问津投资性物业。不过，他竟然接到了表姨妈和其他亲戚向他咨询“这笔投资可不可以去做”的电话。他心里自然清楚，他们是被这煽情的广告轰炸得坐不住了，却不敢轻易下手，便请教于他这操大盘的业内人士。然而赵聪灵又汗颜自己缺少商业地产投资的知识。于是，他先采取了含糊回答的办法：“这个，我再找圈内专家朋友给你咨询吧，再答复你。”
找谁请教呢？他首先想到的专家当然是董宏理，何况，董总是一个很乐于给他解惑答疑的人。
“董总，这个二十年经营权的商铺都炒疯了，这个铺到底值不值得投资呢？”他拿了那张报纸走进了董宏理的办公室，一脸诚恳地问。
董宏理接过报纸瞟了一眼广告，反问道：“你想去买？”
“不是，是别人问我；我懂得不多，就只好来请教董总了。”
“别人是谁？”
“这个，是我的一个亲戚啊。”赵聪灵回答。
“是你亲戚？那你就去告诉你的亲戚，别去做这个冤大头。”董宏理晃了晃脑壳漫不经心地说，边随手玩弄着不倒翁。
“董总，为什么？”赵聪灵心想又可以长新的见识了。
“你去想一想，买二十年的经营权，每年10％的回报，前十年收回本金，后十年纯赚租金，表面看很划算。真划算吗？”董宏理用眼神向赵聪灵提问。
赵聪灵蓄意用嘿嘿的傻笑，表示自己不明白其中的深意。
董宏理接着说：“现在房地产价格的年增涨幅度是多少？政府公布的数据都是10％左右，实际增幅还不止这个幅度。那么你去买一个有产权的物业，十年后你再转手同样可以收回购铺本金，还要赚一倍多！这十年你出租或者自用，还算额外收益。如果物业你不出让，房价还在继续升值，你算一算，是掏钱去买这二十年的使用权好，还是买有独立产权的物业好？”
赵聪灵一听如醍醐灌顶，又自觉汗颜，感慨房地产投资学问之深。
董宏理又不紧不慢地道出了一层道理：“物价通胀率每年有3％-5％，实际上10％的回报也打了折扣。购铺者却给开发商支付了成本，物业升值却被出租方赚走了。还有‘购铺便得3年租金’的承诺，让人觉得买了母鸡就下蛋，其实3年的租金已经加到目前的房价中去了。不信，你现在就以购铺咨询的方式打个电话问一问价格。”
赵聪灵当即就拿出手机，打通了广州服饰城营销部的热线电话。从电话传来的哄哄闹闹的杂音，证实其售楼部现场签约火热。一问，该服饰城出售二十年经营权、购铺价竟然高达6300元、米2。
