2008年1月，时间迈进新的一年，新年新气象，然而，这句话对房地产却极不适用，甚至只是一种奢望。
雪莱问：“冬天来了，春天还会远吗？”房地产市场回答：“冬天来了，春天依然遥远。”对于很多房地产企业，当踏着2007年的地产尾巴时，冬天还只是一个新鲜的词汇。到了2008年，政府的调控重拳、市场的每况愈下等因素，一再挤压房地产市场里并不厚实的泡沫，曾经光鲜的房地产行业就此陷入十面埋伏，春天成了压在箱底的愿望。
又一根“致”命稻草：“残酷”的地产调控。经过了2007年房地产的是是非非，中国房地产市场尚不明朗的走势，让许多人对2008年充满疑问与期待：2008年的房价会是何种走势？
未来之所以让人兴奋，正是因为充满了未知和猜测，同时也裹挟着些许希望。无论是扬言“2008年后房价不仅会涨，而且涨得很快”的任志强，还是标榜“房价进入拐点，会理性回归”的王石都有不少拥趸，面对着各种各样的大胆言论，购房者的判断力再次受到挑战，也许静观其变是最好的选择。
购房者的观望是因为自己的无计可施，但握有权力、肩负发展大计的政府肯定不会坐山观虎斗，就在时间的脚步刚刚迈入2008年，新一轮的宏观调控就已出台。只是这次，土地由配角转为主角之一，土地参与宏观调控的这个思路已得到管理层首肯。让土地重点参与宏观调控已成为事实。
2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求各地政府进一步加强闲置土地的清查工作，对闲置满一年不满两年的土地征收20%的闲置费，而土地闲置满两年的应当依法无偿收回。直接指向近年来愈演愈烈的“囤地待沽”现象。
手中有地，心里不慌，秉承这一原则，地产界“囤地”现象成为一道暗流汹涌的“潜规则”。
根据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》中披露：上半年全国完成土地开发面积仅占待开发土地面积的40%。另据北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，到2007年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。以此推算，开发商当时的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。
建设银行的一份研究报告也显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量近10亿平方米。牵动中国老百姓神经的房价在2007年出现“井喷”式狂涨，在一片遏制房价上扬的呼声中，房地产开发商的“囤地”行为被视为罪魁祸首之一。
在房价不断上升时，房地产开发商的捂盘惜售固然可以趁机多赚一笔，但另外一条敛财捷径也不可忽视，即低价大规模囤积土地，待价而沽，土地的集中导致人为哄抬地价的出现，同时用于开发的土地减少，房源自然供不应求，房价的持续疯涨就再自然不过了。
《国务院关于促进节约集约用地的通知》的发布，明确将重点放在对节约集约用地工作的监管，把精力集中于查处严重破坏、浪费、闲置土地资源等违法违规案件上，并将依法追究有关人员的责任。值得一提的是，还要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门的信用信息基础数据库，并要求2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
回顾历史，从古代、近代再到现代的任何一次革命，都是以土地为革命爆发的核心因素，土地兼并，少数人拥有绝大多数的土地对于一个现代社会是不合理的。对于房地产而言，土地更是杀手锏。土地成为开发商向银行和资本市场进行融资的筹码，致使一些开发商宁愿付出违规成本，进行囤地，使大量土地处于闲置状态。
当一种必需品演变成扰乱房地产市场的因子，政府的拳头就会硬起来。果不其然，《国务院关于促进节约集约用地的通知》就是渐渐硬起的拳头。
其实，这不是国务院第一次在“土地”上的动作。2007年9月，国土资源部已发布过《关于加大闲置土地处置力度的通知》，提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。当时就引起了一场全国各地清理闲置土地的活动：北京市发出首批红牌，撤销8宗未在规定时间内达到规定要求的项目；广州市3个延迟开工建设的项目被相关部门予以曝光，同时公开宣布将在两年内完成对207宗涉嫌闲置土地的处理；上海虽未做出实质性调整，但明确将根据相关规划，把整理存量土地摆上重要位置。
虽然2007年9月的“通知”收到明显成效，但在措词和态度上因“原则上”三字而略显力度不够。2008年1月的“通知”却是态度鲜明、立场坚定，不仅在对闲置土地的处置问题上省略了“原则上”三个字，并提出对于闲置土地特别是闲置房地产用地，要征缴增值地价。同时，还要求金融机构对于不符合要求的开发企业，应审慎贷款和核准融资，“从严”控制展期贷款或滚动授信。
强硬的态度表达了政府的决心。就在国务院通知下发的1月8日，上海、深圳及香港特区三地股市的地产股普遍下挫，其中，沪深两市73家地产股除7家停牌外，有58家股价出现下跌，截至当天收盘，地产板块整体跌幅达到2.52%，有近7成跌幅超过3%。“由于上市房地产企业近期囤积土地现象明显，这个政策的出台会使大的上市房地产企业受到明显冲击。”一位金融投资界人士这样表示。
大地产商尚且如此，中小开发商同样不能幸免。有转让意向的项目开始增多。这些早期协议出让的土地，由于种种原因导致开发搁浅，眼看着土地政策愈加严厉，有些中小开发商开始试图转让。“如果运气好，有下家愿意接手，说不定反而因此赚个差价走人。不然，一旦被政府没收，就只能落个‘竹篮打水一场空’。”
地产调控不可避免地展开，对于依靠资金滚动利用的房地产企业而言，“囤地”已经让“阵线过长”的企业吃紧，感受到资金链的紧绷，其中不乏一些国内知名的地产企业。
尽管如此，也有一些实力强劲、尚未受到“囤地”之累的企业谋势而动。“自国务院有关通知出台之后，我们对于房地产市场的兴趣，开始从一手土地市场转向二手土地市场，对土地开发权交易的关注度明显加大。”一外资房产投资负责人坦言。随着土地、金融双向挤压力度的增强，更多原本由中小型开发商持有的存量土地将会被“逼”向市场。
如果说小企业因为实力弱小，难以抵抗危机风暴，生存在“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的物竞天择、优胜劣汰的自然规律的商业生态之中；那么风光无限的大企业，其实树大更招风，“木秀于林，风必摧之；堆出于岸，流必湍之；行高于人，众必非之。”在这场“残酷”的地产调控中，无论大企业还是小企业，都不能幸免于难，就其深层次原因，不是企业大小，也不是调控所致，而是企业自身实力的不济，或者是缺乏未雨绸缪的危机意识，一味沉浸在高利润的“纸醉金迷”中，不知不觉让自己置身于风暴的中心。
惊“控”之企：赶搭资本“最后盛宴”
及时到位的宏观调控，是房地产行业健康成长的必要保证，有利于对资金和土地等稀缺资源重新进行更有效的配置。但各种以行政手段或准行政手段推行的宏观调控政策，对中国房地产企业而言，都是或大或小的炸弹，每一颗都足以致其毙命或伤痕累累。
央行明确要求各家银行压缩贷款，一些商业银行出于各种计划，开始婉拒新增贷款，对开发商更是“当拒则拒”。2007年10月底出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》造成了国内各大银行全面收紧房贷不争的事实。无资金可借贷之后，上市融资成为企业们的首选。
2007年，房地产与资本市场联姻的例子已屡见不鲜。2007年4月20日，碧桂园在港交所挂牌上市，集资130亿元，造就了中国首艘地产“千亿航母”，并诞生了内地最年轻的首富。8月15日，证监会公布《公司债券发行试点办法》，地产企业翘首期盼已久的新融资渠道终于破冰。自此，内地房地产企业在资本市场上演了一幕幕的激情大戏：
2007年8月8日，易居中国正式在美国纽约证券交易所挂牌交易，成为中国第一只登陆纽交所的房地产经纪概念股。同时标志着红杉资本中国合伙人沈南鹏继带领携程、如家上市后，完成了自己的“帽子戏法”。
8月22日，金地集团首发公告拟发行总计12亿元的公司债券，并于10月18日获得证监会发审会有条件通过。金地拔得头筹成为第一家发行公司债的地产上市公司。万科、保利随后纷纷提交申请。
9月28日，华远地产重组SST幸福遭证监会否决，但随后10月30日，方案修改后获批，任志强最终结束了一波三折的上市长跑路。
9月28日，远洋地产在港交所挂牌上市，从此开始了在土地储备上的扩张和在资本市场的奔跑。
10月8日，SOHO中国登陆我国香港证券交易所，前门地块归属随之明朗。随后，潘石屹和任志强即在北京上演了一出“土地换粮票”的事件——前者以24亿元的总代价购入任原北京民源大厦项目和“燕莎圈”高档住宅项目。
10月，21世纪不动产与美国艾威基金完成5200万美元的融资，地产经纪行业最大一笔私募诞生。
……
据统计，2007年，内地房地产企业在世界资本市场上市共计13家，其中选择在我国香港上市的高达7成。与之相对应，2007年内地房地产企业在港股市场的集资额达到了79.85亿美元。显而易见，港股市场已成为内地房地产企业至关重要的集资渠道。而普华永道此前发布的报告预测，2008年内地房地产企业仍有望成为赴港集资的主角之一。
但是，国家的宏观调控政策却给满怀上市信心的房地产企业布上层层阴云。2007年6月，商务部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，与之前的“限外”相比，对外资收购国内企业资产限制更加严格。该通知出台后，内地房地产企业赴境外上市审批程序骤然增多。时隔半年之后，12月1日开始施行的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》令房地产市场再度神经紧张。该《目录》把“普通住宅的开发建设”从原来2004年修订版《目录》中的“鼓励投资类别”中删除，并将房地产列为过度投资的行业，要求进一步加以限制。
内地房地产市场的宏观调控效应正在逐渐显现，投资者对于内地房地产股的信心逐渐下滑；加之前期上市的内地房地产企业的市盈率普遍偏高，为避免风险过大，港交所可能会严控内地房地产企业的上市规模及数量。“多家内地房地产企业正排队等候上市，但批文很难拿到。”一家已在港上市的内地房地产企业负责人表示。
一般情况下，香港主板上市的市盈率在10—20倍，对于在港上市的内地房地产股来说，获得高市盈率是轻而易举。但祸兮福之所倚，高居不下的市盈率是一个风险警示，尤其是在市场信心出现动摇时，过高的市盈率最容易受到投资者的质疑。内地宏观调控政策的日益趋紧，受此影响，内地房地产股的业绩产生波动是意料之中的事情。“有必要对申请在港上市的内地房地产企业进行控制。”一位业内人士表示。
事实是最好的证据，而“波动”已经显现：2007年11月，碧桂园发布公告，称“由于金融市场情况不稳定”，原定的优先票据发行计划将推迟。而雅居乐在同年11月提出了发债计划，宣布向海外投资者发行31亿港元的优先票据，但随即传出了“存在变数”的市场消息。
一波未平，一波又起，内地加大宏观调控力度的影响日益加大的同时，美国次级按揭贷款危机的影响也不断显现，在双重“压迫”下，大部分地产股开始走下坡路。在香港上市的新股开始遭遇“创伤”，多只新股甚至在上市当日跌破发行价。其中，广东奥园以5港元招股，截至2008年1月9日收市止，股价跌至3.7港元；浙江众安地产股价跌幅更超过3成；而情况较好的SOHO中国股价也比招股价下挫了近1成。
政府和企业的现时表现都增加了拟上市企业发展前景的不确定性，港交所对内地房企上市规模及数量的控制趋于严格的说法蔓延而出。
明知市场形势不利，新股首次公开发行集资金额不会太高，但内地房地产企业依旧如过江之鲫。计划于2008年在港上市的内地房地产企业依然络绎不绝。仅广州就有4家之多，除在1月招股的昌盛外，还有恒大地产、星河湾及方圆地产等，其预计集资总额高达35亿美元。而重庆龙湖、河南建业、河北天山及天津永泰红石勘等各地龙头房企，也先后传出有意短期内赴港上市的消息，预期集资额从5000万美元到13亿美元不等。
“我们希望能尽快完成上市，以免夜长梦多。”计划登陆我国香港股市的房地产企业这样表达自己真实的愿望。虽然并不一定都能如愿，但已被资金扼住喉咙的房地产企业仍旧要奋力一搏，“过了海就是神仙”，不管如何，在局势尚未明朗之前上市，在企业看来是最好的选择。
在资本大潮的冲击下，中国经济越发具有生命力与活力。处于大潮之中的企业，每天看着股票交易指数的上涨和跌落，胸中的那颗不安的心跳动得更加有力。“不是已经上市，就是在上市的路上”，诸多企业熙熙攘攘涌向股市，纳斯达克、港交所……一个个激动人心的名字成为企业心中的“天堂”。
资本，是每个企业“心跳”的支撑点，更是房地产企业赖以生存的血液与氧气。在即将“筋疲力尽”之前，能否赶搭上这场盛宴，既取决于企业自身的实力，也决定着企业在今后“抗争”中的表现。成功者，或许会借机从“泥潭”中脱颖而出、一飞冲天；失败者，也可能对市场说再见，从此销声匿迹。
愈加明显的“马太效应”
《新约·马太福音》中有这样一则故事：一个国王远行前，交给3个仆人每人一锭银子，吩咐道：“你们去做生意，等我回来时，再来见我。”
国王回来时，面对三种截然不同的情况。第一个仆人说：“主人，你交给我的一锭银子，我已赚了10锭。”于是，国王奖励他10座城邑。第二个仆人报告：“主人，你给我的一锭银子，我已赚了5锭。”于是，国王奖励他5座城邑。第三个仆人报告说：“主人，你给我的1锭银子，我一直包在手帕里，怕丢失，一直没有拿出来。”
于是，国王命令将第三个仆人的1锭银子赏给第一个仆人，说：“凡是少的，就连他所有的，也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善。”
这就是所谓的“马太效应”。“马太效应”在社会中广泛存在，尤其表明了经济领域普遍存在的一个现象：强者恒强，弱者恒弱，或者说赢家通吃。
在国家宏观调控的组合拳之下，房地产企业无一例外地或多或少受到牵连和影响。但面临同样的外部形势，因企业抗寒能力不同而表现各异。实力稍弱者遭受着悲惨命运，而有实力的企业却能够继续前进。
步入2008年，不管地产开发商抑或是地产中介，“马太效应”都越来越明显。
2008年的春节，房地产市场蔓延着浓重的观望情绪，严重萎缩的成交量让一些地产中介企业老总愁眉不展，并没有因为新年的到来而有一丝兴奋。1月上旬，“北京最大地产中介中大恒基将关闭50家门店”的消息传来，让浮漂着片片雪花的空气几乎凝固。
早在2007年12月中旬开始，中大恒基已经低调地陆续关闭一些赢利能力不强的门店，加上这50家，有业内人士表示，可能要接近100家。
房地产市场“兵荒马乱”的年代，“关店”二字牵动着人们脑中最灵敏的一根神经，而中大恒基的“大胆出位”，不免让人浮想联翩。根据社会心理学所说，每当社会局势紧张，不实的报道便恶毒地增长，市场上关于“中大恒基品牌店面5月前退市”的传言不绝于耳。是否属实暂且不论，却的的确确加重了房地产的恐慌。
一波未平，一波又起，在中大恒基退市传闻还刚刚开始时，信一天与中大恒基走进了同一条战壕。信一天也在2007年12月就被曝出大规模地关店，延续到2008年1月已经关闭全部的门店，并且递交了退出“存量房资金监管”的申请。2008年1月16日，北京市工商银行行政管理局发布的企业信息系统显示，信一天在北太平庄、草桥等地的分公司已经被“注销”，仅有总公司还显示“开业”。
连续两家成交量排名前10位的地产中介公司出现关店现象，给京城房地产市场带来不小的震动。因交易量惨淡而导致地产中介企业无法生存，正当人们即将说服自己接受这个理由时，却有一些地产中介企业大张旗鼓地逆势扩张。
2008年1月16日，港资地产中介美联正式宣布调集“数百万美元”进京开新门店，年内将在北京增至60—80家。在此之前，美联已在北京开设26家门店，分布在海淀、朝阳、丰台等区，凭借雄厚的资金优势，抱着对北京房地产的充足信心，美联的举动丝毫没有掩饰自己的“野心”。
相对于美联，北京麦田房地产经纪有限公司对北京房产市场更为了解，在自己的同行加紧撤离时，它也在暗暗发力。2007年12月和2008年1月，麦田在北京增开了8家门店，分别包括前一时期在上地、天鹅湾、崇文和望京的门店，以及2008年1月新开的太阳城店、国美第一城店、季景沁园店、富力城二店。
在市场行情开始走下坡路时，麦田仍然高调新开门店，基于两方面的原因：首先，为了扩大地盘。麦田公司拥有足够的人才储备，美中不足的是门店密度不够，做大才能做强，以门店转动生意大乾坤。其次，是低成本的吸引。较之2007年上半年，2008年1月的开店成本要低出许多。“前段时间市场交易旺盛的时候，一个小区里位置好的店面，好些地产中介公司都抢着租，业主就把租金抬得很高，现在那种抢租现象不复存在，租金自然能谈得低些。同时，2007年12月以后出现了不少中小地产中介门店倒闭的情况，直接接手其门店也是不错的选择。”麦田总经理缪寿建做好了打算。
在二手房地产市场，不容忽视的是，与处在“行业金字塔顶端”的大地产中介相比，无疑，众多中小地产中介受市场环境和政策调控的影响更大。据银行专业人士介绍，由于财务不规范，没有合格抵押品，中小地产企业想要从银行获得贷款进行经营周转，在这特殊时期更是难上加难，而银行贷款曾是中小地产企业最主要的资金来源。融资渠道单一、贷款结构不合理的中小开发商，当前面对更多的是生存压力，或许这才是它们被淘汰的真正原因。
中国房地产企业多达6万家，但总体而言规模偏小，行业集中度也不够。而随着信贷紧缩政策的进一步确立，融资能力已成为决定房地产企业竞争力的重要因素，并将成为推动房地产行业整合的主要动力。
行业集中度过度分散显然不利于房地产行业的发展，宏观调控政策在提高房地产行业进入门槛，淘汰信贷风险大、制造成本高、盲目扩张的企业的同时，也留给实力强、规模大、布局完善的企业更广阔的发展空间，使优质公司获得更多扩张和壮大的机会，由此形成的“马太效应”，将更有助于房地产行业的转型与升级。
元气大伤：不规范中介的命运图腾
东欧斯拉夫人有句谚语：“用脚走不通的路，用头可以走得通。”其实，就大体来看，全世界的房地产企业经营方式都差不多，大致上没有什么不同；但立足个案来分析，各有不一样的行为举措，其差异就在于经营的规范程度。
规范程度决定着房地产企业的一举一动和最终命运。在暴风雨来袭时，最容易被刮倒的往往是根基不深的树木；而在房地产下起暴风雪时，最容易冻伤或冻死的就是不规范的地产中介。
2007年11月震惊房地产界的中天事件发生之后，人们就开始新的担心和猜测：谁会成为下一个“中天”？期间不断出现了长河地产23家店关了21家、广东省惠州中原地产经纪有限公司老板何文斌突然失踪等危机事件，正当人们应接不暇之际，号称全国规模最大、网点最多、以深圳为总部、在全国有一千八百多家门店的地产中介创辉租售的倒闭，把地产中介市场的温度瞬间降至冰点。
“前两天我才来登记出售自己的二手房，几天不见怎么就关门了呢？”2008年1月16日上午10时，家住成都银河北街的王女士，来到位于同地段的创辉租售的房产中介店，发现50平方米的门店大门紧闭，空无一人。
就在同一天，创辉租售近200家上海门店，几乎全部关闭，分布在珠三角7个主要城市的门店也纷纷关闭。面临这一窘境，其董事长林凤辉说“非常惭愧，也非常难受”，承认“资金出现了周转的紧张”。“这对房地产经纪行业来说，无疑具有警示作用。”上海市房地产经纪行业协会会长方晨表示。
一个注册资金45万元的小企业，短短三四年就拥有身家7000万元。创辉的倒闭，固然有国家政策调控与市场竞争的因素，但归根结底，还是创辉自身在经营理念和运作模式上出现了问题。从其“发展大事记”上可见一斑：
2002年4月创辉租售在深圳成立，全称深圳市林创辉实业发展有限公司。
2004年9月进驻宝安，6家营业网点同时开业，在行业内初露锋芒。
2005年11月营业网点突破100家。
2006年6月营业网点总数突破200家。
2006年9月进入广州市场。
2007年3月进入成都、佛山市场。
2007年9月进入上海市场。
2008年1月10日上海200余家分行停业。
2008年1月15日广州、佛山、东莞、珠海、中山区域分行全部停业，深圳区域部分店铺停业。
创辉的困局成为房产中介的一个缩影，为同行敲响了警钟：
其一，地产中介本身存在软肋。
地产中介本来就没有技术壁垒，也不存在准入门槛，这就决定了地产中介公司实力的参差不齐；其次，地产中介也不像加工制造业和零售配送业，以规模效应取胜，店多并不能形成竞争优势；最后，房地产不是快速消费品，短期内几乎不会有回头客，店多也不能截客流。这样盲目开店，而不是有效地开赢利的店，一旦市场萎缩，就必须采取拼刺刀的方式与竞争对手搏杀，结局只能是两败俱伤。
其二，楼市过度繁荣催生了房产中介的非理性扩张。
为早日成为上市公司，创辉在拓展业务的同时，还犯了一个致命性错误——急功近利。2007年下半年，创辉进入上海市场，根基尚未稳定就摆出一副舍我其谁的咄咄逼人气势，一口气开设了二百五十多家分店，基本上是“一天要签一两家铺面”。急速扩张，造成了8000万元的直接经济损失。没有金刚钻，还揽瓷器活，一味贪大求全，是其倒闭的一大原因。
综上所述，在急速扩张的驱使下高密度开店，是创辉战略上的失误。至今，在创辉租售的网站上仍记录着其宏大目标，即在“立足大深圳、密布珠三角、连锁全中国”的战略指引下，未来5年内要在全国布局3000家门店，并谋求以IPO（首次公开发行）方式上市。
对于企业来说，想上市无可厚非，但创辉的战略却生不逢时。事实上，在房地产泡沫四溢、房价疯狂上涨的时候，并不是企业扩张的最佳时机。此时，恰恰相反，在一个充满不确定性风险的市场，房价上涨过快，居民的购买力必定会被透支或被弱化，此时会出现“有价无市”现象；反之，房价即使下降，居民也不会急于购买，也会选择持币观望，随之出现“无价无市”。
总之，这一时期最显著的特征是成交量的直线下滑，而地产中介的赢利模式，依赖的正是持续的成交量。而世上没有只涨不跌的房价，也没有持续繁荣的房市。一级市场如此，二级市场亦然。2007年末的低谷时，整个深圳市一天二手房交易的数量仅在个位数。没有了成交量，地产中介倒闭也就在人们的意料之中。
滴水藏海，创辉事件并非特例，它还可被看做一面镜子，折射出地产中介市场的脆弱与不规范，以及监管制度的形同虚设。也正是监管者在地产中介企业的投资、审批、监管、引导等诸多环节上的缺位，才导致了许许多多的创辉的出现。
以沉重的代价，创辉告诉人们一个最简单、也最朴素不过的道理：规范经营是生命线。国有国法，行有行规。作为在20世纪90年代中后期发展起来的新兴行业，到目前为止，房地产中介行业仍然缺乏职能部门对其进行规范的行业监管，也似乎无法可依。一直处在低成本扩张及监管盲区的地产中介行业，出现问题也是意料之中。
在遭遇行业大洗牌的时候，房地产中介企业的倒闭，将会促进房产中介行业更加规范和自律。对此，幸存中介的负责人则发出自己的心声：希望政府能够迅速出台相关政策促进中介行业发展，房管机构要加强对整个地产中介行业的管理和引导工作，特别是制订中介行业的“游戏规则”，规范市场行为、提高从业人员素质。
逆势飞扬：潘石屹“吃下”北京“第一烂尾楼”
自诩为“房地产界的章子怡”，潘石屹可能不是中国最大的地产商，但绝对是名气最大之一。他的名气与他的“秀”紧密相关。他的博客点击逾千万，并集结成册；他拍照片，并出过个人摄影集；他演过电影，与梅婷合作《阿司匹林》；他的名字和笑脸频繁出现于媒体；他还把自己作为公司的形象代言人，印在户外广告牌上。
无论何种身份，都不能掩盖其房地产商的底色，商人逐利是亘古不变的现象。“无论潘石屹出书也好，写博客也好，拍电影也好，一切‘作秀’归根到底都是为卖房子做宣传。”京城一位资深房地产媒体人士这样评论他。
事实的确如此，据潘石屹提供的数据，SOHO中国用于宣传推广的费用不到每个项目的7%。而一般大型楼盘用于此方面的费用为3%左右，一些楼盘甚至达到5%。原因不在别处，潘石屹的个人品牌已是SOHO中国品牌的一部分，潘石屹就是SOHO中国，SOHO中国就是潘石屹。在五颜六色的SOHO现代城上有一块巨大的户外广告牌，戴着黑边工艺眼镜的潘石屹，以标志性的笑容注视着所有过往行人。或许，潘石屹的笑脸比他的名字、SOHO中国更让人印象深刻。
不可否认，潘石屹是一个很有头脑的商人，总是做着一些看起来很“个性”的，别人不能做、不想做、不敢做的事情。2007年10月8日，SOHO中国房地产有限公司赴港成功上市，“圈”了129个亿，踏上了资本化之路，财大气粗的潘石屹变得更加高调。2007年底以来，房地产一片低迷，王石“拐点论”、高调降价被同行称为“清理门户”，而潘石屹却从“无拐点”到“百日剧变”，同样过足了嘴瘾。
曝光率够高、资金也似乎够充足，潘石屹却面临着有钱无地的尴尬。有钱无地，正如同巧妇难为无米之炊，即使手握的真金白银再充足，找不到实现增值的中间载体，与一堆废纸没有不同之处。这是一种尴尬，也是房地产企业的致命伤。相对碧桂园高达5400万平方米的土地储备，SOHO中国只有120万平方米的土地储备，简直是小巫见大巫。土地，成为悬在潘石屹头顶上的一把利剑，直接影响着SOHO中国今后的发展。
2008年1月11日上午，在车水马龙的CBD闹市中，经历了12年风雨的京城知名烂尾楼“民源大厦”，在机器的轰鸣声中被彻底拆除。拆除之后，一个全新的商业建筑将拔地而起，而它也已有了全新的名称——“光华路SOHO2”，从名字可以看出，这座高档写字楼的主人就是潘石屹。
作为封顶12层的毛坯写字楼，民源大厦烂尾长达12年。它是北京CBD最后一座烂尾楼，源于12年前股市惊天骗局“琼民源事件”，因其背后琼民源、中关村、野力集团、华远集团以及SOHO中国等知名“东家”和12年中一段段难以言清的“故事”而备受关注，并有“北京第一烂尾楼”之称。
在繁华和喧闹的CBD当中，很少有人会关注到这个破败的楼体。2007年底，因为潘石屹和华远集团总裁任志强的接手，被人遗忘很久的民源大厦又重回到人们的视线中。潘石屹以10.29亿元的价格从任志强的华远集团手中购得“民源大厦”，并更名为“光华路SOHO2”，预计2010年完工。
2007年底，根据北京市建委联合其他部委及开发商对全市烂尾楼进行地毯式调查显示，北京市仍存在二十多座烂尾项目。和民源大厦相似，这些烂尾楼多是位于繁华闹市中的商业项目，也都是因为债务或法律纠纷等问题遗留下来。较好的地段，是它们被“盘活”的最大资本，在北京市10年来的烂尾项目中，80%在四环以内，远郊只占5%左右。随着信贷收缩和土地增值，这些烂尾楼成为了大开发商眼中的“香饽饽”。潘石屹就是其中一位，他甚至不止一次地对外宣称，愿意继续不断地收购烂尾楼。
就在民源大厦在潘石屹手中向“光华路SOHO2”转变的过程中，北京烂尾楼处理方面好消息频传：另一著名烂尾楼“嘉里来”已经被某开发商收购，正被盘活；而北京奥运会主场馆西侧的烂尾楼“摩根七星广场”则改名为“盘古大观”，主体工程已经完成，北京奥运会之前可以营业。
毫无疑问，工地收缩、信贷收缩与奥运的推力，是北京烂尾楼全面“复活”的最好理由。不过，烂尾楼的处理也并非易事，全面“复活”尚需时日。潘石屹表示，在收购烂尾楼的谈判中，最头疼的就是其复杂的股权和债务关系。
房地产市场红火时，哪个房地产商囤着地，就是握着真金白银，没有地的潘石屹肯定吃亏不少。房地产市场进入冬天之后，资金充裕的潘石屹在无地可用之际，把烂尾楼当做解决途径，也不失为一条蹊径。
危世警言：房地产融资应走多元化
一直以来，银行都是房地产业发展的坚强后盾，贷款成为房地产企业主要的资金来源。根据中国人民银行《2004中国房地产金融报告》分析，房地产开发资金中银行贷款的比重超过55%，房地产开发企业很大程度上依赖于银行信贷作为资金来源。截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重达到15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的33.3%。
与西方发达国家的房地产融资体系相比，中国房地产融资仍然过分依赖银行信贷，股权、债券、基金等融资方式的发展相对缓慢。作为一种较传统的借贷方式，银行贷款当然有其优点，即风险可以转嫁等，但它受政策影响十分显著，变动系数大。加息、银根紧缩是银行经常采取的措施，在这次房地产行业大洗牌中，一系列的银根紧缩政策起到推波助澜作用。
时间走到2007年，土地和资金成为众多房地产企业是否能持续经营的主要因素。中国资本市场的风生水起，也给中国房地产行业更多的借鉴，上市融资和引进外资成为房地产企业开拓融资渠道的重要战略选择。从2007年年初至12月，包括碧桂园、SOHO中国、远洋地产在内的13家房地产企业成功上市，仅这3家企业融资规模就超过100亿元港币。万科、保利地产和金地集团等也通过资本市场获得约100亿元、70亿元和45亿元的融资，融资规模分别相当于这些公司2006年净利润的4.64倍、10.62倍、10.11倍。
与此同时，海外资本也纷纷投入与第三产业配套相关的房地产领域。ING、RREEF等国际投资机构旗下地产投资基金，与金地、世茂等国内开发商合作项目，合作开发成为房地产企业引进外资的新路。
然而迈入2008年，随着各项房地产金融新政的落地及中央经济工作会议关于“2008年将严格控制货币信贷总量和投放节奏”的决策，实行金融从紧、货币总量压缩控制，银行贷款规模相比大为减少……一系列调控政策，使企业从银行等金融机构贷款的难度加大。而政府很可能继续加息，提高企业融资成本，房地产企业多元化融资之路任重而道远。
事实证明，房地产融资结构失衡已成为制约中国房地产行业发展的一大阻碍，为促进房地产金融的发展，完善房地产金融体系是刻不容缓的头等大事。
首先，上市依然是首要选择。
“不是在上市，就是行走在上市的路上”这种现象一度成为中国房地产企业的生存状态。作为首选，上市自然有诸多的诱惑之处。通过上市，企业可以获得大量资金，大幅度降低开发成本，并对未上市企业形成压迫之势；在资金紧张时，还可以选择公开增发或定向增发来缓解；此外，上市可以促使房地产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力。由于房地产企业上市使开发成本降低，还可能增加住房供给量，压抑过高的房价，让购房者买到价格合适的住房。
当然，上市大多是针对有实力的房地产企业而言，毕竟上市资源非常有限，而且对企业要求比较严格。成功上市吸引投资者，除了要符合国家对上市公司的要求注册资金要达到5000万元外，至少还应具备以下条件：良好的企业素质及市场形象、历史遗留问题少、优质项目和土地储备。对于部分小打小闹的房地产企业，这些要求似乎有些苛刻，但是熙熙攘攘的地产界符合条件者大有人在，碧桂园、远洋房产就是其中的代表。
其次，借力私募资金或外资投资基金。
不具备上市条件的房地产企业，在融资之路上也不是寸步难行，借助私募资金或外资投资基金也是一条有效的融资之道。
由于银行存款利率的江河日下，人们存款的意愿日趋萎缩，企业可以向手握自由资金的老百姓借贷。尤其是在江浙等私募基金发达的地区，很多地产企业可以轻易从中获得4亿—5亿元的资金，能够完成一个中型地产项目的前期投入，该类型资金在广州地产界也早已存在。但是玫瑰花美丽却有刺，民间融资利率的不断上升，增加了房地产企业的金融风险。尤其是高利贷，更是房地产企业不能触碰的高压线。因此，由于民间融资的不规范性与高利率性，房地产企业不能过度依赖民间融资。
近年来，随着中国市场的全球化及中国的资源禀赋，国外基金等非银行资金也大量流入中国，高回报的地产业很容易受到这些基金青睐。一个典型的例子就是2003年7月，第一家海外基金率先介入上海房地产业，美国摩根士丹利房地产基金投资了卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，并在短时间内获得了超出预期30%的丰厚收益。此后，摩根士丹利、雷曼兄弟、洛克菲勒、罗斯福基金以及麦格理银行、Hines、荷兰ING等著名的投资机构开始活跃在中国房地产开发市场。
古人可以“师夷长技以制夷”，现今的房地产业也可以仿效，借用外资来发展自己的产业。
再次，规范房地产信托业务。
房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从国际房地产投资信托的发展经验看，几乎所有房地产投资信托的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的房地产投资信托存在。因此，房地产投资信托并不同于一般意义上的房地产项目融资。
现在，信托融资已涵盖房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。但是受到政策因素的影响，我国目前的房地产信托资金以信托合同而非凭证方式向少数人募集，信托计划的规模也有所限制，资金规模较小，现金流不稳定，难以实现组合投资，无法满足房地产项目较大的资金需求。产品短期化特征明显，也与房地产开发对资金需求期限长的特点不相符，并且不利于股权类信托产品的发展。此外，信托公司运作中还有难以回避的风险，在许多方面还有待规范。总的来看，目前房地产信托还难以为房地产业提供稳定的、大规模的资金支持，但是在无计可施之下，仍然可以拿来一用。
最后，继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用。
银行贷款的缩减以及利率的提高，并不表示停止所有对房地产企业发放贷款。虽然银行最主要的业务——房地产贷款是宏观调控的重点，但房地产行业的收益高、见效快等特质仍旧牢牢吸引着银行的注意力。
在特殊时期，对房地产企业的贷款就更考验银行的发放能力。必须学会对不同信用、不同资质的开发企业进行鉴别，从而实现金融资源的优化配置；还要优化房地产信贷产品结构，提高自己的服务能力。可以肯定的是，资质好、信用佳的房地产企业，仍旧能够成功从银行获得贷款，踏着自己的步伐，行进在地产界的前列。
有思路才有出路，有出路才有财路。房地产企业想要保持资金链条的牢不可破，必须在融资之路上走好，如果遇到众多的羊肠小道，不如转变观念、转换思路，走出适合自己的融资康庄大道。
