2007年12月，受了“冬寒”的房地产，顿时人心惶惶，隐隐之中感知到大势已去。
“所有的结局都已写好，所有的泪水都已启程。”天堂与地狱之间的流转有多远，不是天涯海角的距离，或许只是心跳的距离。当大多数人还沉浸在盛宴的觥筹交错时，房市的布局正在悄悄改写，房价的拐点即刻光临。第一步棋从哪里走，是提价、降价还是转移战场？每一个问题，都像一把利剑，悬在每一个地产商的头顶。
拐，还是不拐
2007年12月的冬天，中国经历了一次严寒的考验，南方下起罕见的暴风雪。同样经历寒冬的还有房地产，中天置业老板蒋飞携巨款蒸发，带来了房地产冬天的第一场雪，第一场雪带来的寒意还未消退，一场更加猛烈的旋风随即而来。
这场房地产旋风的制造者不是别人，正是素有房地产“带头大哥”之称的万科董事长王石，其导火索就是王石发布的房地产“拐点论”。
2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II-—中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，王石被记者问及：“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月以来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石的回答是：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”
说者可能无心，但听者却有意，第二天，几乎所有的主流媒体都对此进行报道。由此，房地产“拐点论”由王石的一句话拉开帷幕，之后，关于这个主题的讨论，蔓延到与房地产沾边的每一个人，购房者、开发商、专家学者……无一例外。
一直以来，房价都是关系国计民生的头等大事，在即将过去的2007年，房价犹如云霄飞车般一路高涨，人们的心也随之提到嗓子眼，有房子这座千斤大石压在身上，呼吸也显得更为困难。上半年的房地产行业，欣欣向荣，被人们喻为印钞机，在不能承受之高的房价面前，人们的购买热情丝毫未减，“排队买房”的事例屡见不鲜：2007年4月，昆明中林华都售楼中心，七百余人前往排号购房；2007年5月，上海多个新楼盘开盘当日都出现了多人排队争购，销售记录一再刷新……
然而，在房地产商家为房价飘红、购买热潮而举杯欢庆时，更多的人却在令人咋舌的房价面前望而却步，一场理性与非理性的心理暗战一直都在进行。物极必反，市场经济之所以需要宏观调控这双“有形之手”，就在于其自身存在的缺点，即盲目性，在市场中，当一件商品过热时，不仅会烧退消费者，还会烧坏生产商。于是，2007年末，房地产市场就出现一些非同寻常的变化：自11月中旬，素有全国房地产晴雨表之称的珠三角地区首当其冲，广州楼市便刮起楼盘打折促销风，买房送1成首期、送60年物业费、再买房额外9.8折、现房最高优惠价每套13万元……此前一直位居全国房价榜首的深圳也没顶住压力，不少一手房在以或明或暗的方式调低售价，据传有的楼盘降价幅度已超过3成；12月结束的上海房地产展示交易会上，55.33%的购房者决定暂缓买房计划，房源预订量出现近9成的萎缩；而随着冬天的来临，北京楼市的销售似乎也步入寒冬，成交量急剧萎缩。
山雨欲来风满楼，对市场、政策的警觉性是成功商人必须具备的素质之一，房地产不甚明朗的走势立刻引起房地产商的重视。在众多房地产开发商里面，万科董事长王石无疑是最为敢言的一个。每次相关政策一出台或者业内出现新动向，王石总是能够及时反应，代表万科地产对外发表宣言。
恰逢行业敏感时期，王石爆出了惊世骇俗的“拐点论”，并以万科的行动积极配合，2007年12月9日，万科广州项目金色康苑正式开盘，均价在14000元/平方米，比宣传阶段的20000元/平方米均价低6000元。此外，万科多个楼盘价格也有所下调，与市场预期相比普遍下调15%—20%。
不仅如此，2007年12月底，王石在参加CCTV《经济半小时》节目时还直言楼市有问题，他说：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万元人民币到20万元人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市就快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的，而且我感觉到和东南亚的泡沫经济、日本泡沫经济的某个阶段蛮相似的。”
商业运作的惯例一直都是“报喜不报忧”，“家丑不可外扬”。作为国内房地产行业龙头企业万科的董事长，王石的一言一行都备受关注。楼市出现拐点、房价下跌是开发商最不愿意看到并且承认的事情。在其他开发商还在坚守着市场价格的最后一道防线、以打折赠送等促销方式吸引消费者眼球的时候，王石又冒出这样一段话，让原本已处于冷市的开发商们再冒一次冷汗。
在价格问题上，房地产商们历来结为铁盟，同声唱多，王石的突然倒戈，并建议人们“三四年后再买房”令人猝不及防。房地产利益集团早已成型，除了少数追随者，如中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价的行列外，王石的“叛变”并没有得到更多人的响应。大多数选择观望，更有甚者是明确表示反对：“我凭什么降价？我这么好的房子，每平方米值10万块钱的房子，我才卖6万块钱，我都亏了本，怎么可能降价？”华远地产总裁任志强素有“任大炮”之称，常有惊人之语：“现在说拐点还为时尚早，万科此举背后还藏着许多并不为大多数人所知的‘秘密’。”
而SOHO中国的董事长潘石屹更是通过博客发表文章，公开与王石唱反调，称其“拐点论”是“只见树木，不见森林”的错误言论，并直指王石“拐点论”的用意为“万科是在借市场调整之机，利用自己的影响力清理门户。”
畅销书《货币战争》中，有一条“先唱空后唱多”的阴谋，原是股票术语，指先向市场发布坏的消息，但实际暗中操作，购买大量股票。有地产人士认为王石的“拐点论”正是运用此招：“一些地产大佬现在巴不得市场震荡，倒一批企业，他们好收购。”
事实上，发出貌似“壮士断腕”的惊人言论的王石，并非路见不平的侠客，也不是慷慨大方的慈善家，背后隐藏的是其一石三鸟的目的。王石提出“拐点论”，并率先降价，是顺应市场需求的表现，因为房价被哄抬，在短时间内上涨过快，消费者的购买力受到抑制，再加上政府接二连三的强势政策引导，房市最终必定出现一定时期的低迷；而通过降价，万科也有效实现了变现，得到了大量回笼资金，打出了维持生存与实现可持续发展的最好王牌；况且，万科的降价做的也不是赔本的买卖，降价后，仍有很高的利润空间，万科稳赚不赔，还被戴上“有社会责任感”等顶顶光鲜的帽子，获得了更多社会效益。万科的销售业绩即是证明，根据万科发布的2007年12月份销售情况简报显示，2007年1—12月，公司销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元，与2006年相比，分别增长了47.4%和59.45%。
是策划一场房地产“阳谋”也好，是房地产商中最有良心者也好，王石发布“拐点论”和万科降价之后，不争的事实是2008年，各地房价断断续续地普遍回落。
英国《经济学人》杂志一篇文章中，有这样一句话形容当今中国的房地产：“房地产业曾经像太阳一样充满了希望。不过，即使是太阳也有落山的那一天。”与其说万科的行为影响了市场，不如说是市场环境的变化对所有企业都产生了影响，万科只是追随市场顺势而为，做出有利于自身的调整。
“回光返照”：房价涨幅加速
事情的发展从来都不是一帆风顺或直来直往的，往往经过几次反复或迂回，被“拐点论”搅乱一池春水的房地产市场也是如此。
“最近有人说房地产的拐点已经到来，但我2007年10月看中的楼盘却还在涨，真不知道究竟该不该买房。”北京某传媒公司的田先生发出抱怨，本来就犹豫不决，后来是更加举棋不定。
事实上，在2007年末，持币观望、期待降价的购房者并不在少数，毋庸置疑，房价超过购房者的承受能力是主要原因，但“唱空”房地产的“拐点论”也是不可忽视的因素。遭到部分同行及专家的“围追堵截”之后，王石对“拐点”做出一番新的解释：“我的拐点不是大起大落，而是这种亢奋的、非理性的疯狂的上涨是不正常的状况，应进行理性的回归。”但这并不能消除此起彼伏的反对声音。
当然，王石有足够的证据来支撑自己的“拐点论”：“珠江三角洲首先‘地震’的是房地产中介，中天置业的老板关门卷款跑了，接着广州、北京、上海的房地产中介都开始出现大量关闭门店的类似问题。以往交易火爆的场面已是明日黄花，二手房的购买力大大锐减，一手房一定会跟着受牵连的。”
房价退烧是购房者朝思暮想的美好愿望，但也不是一夜就能实现的美梦，仅凭个别地方的房价涨势趋缓就得出“房地产遭遇冬季”，恐怕更多的是一厢情愿。作为一种刚性需求，房子的重要性毕竟不是一般商品所能比，它承载着人们在城市立足的所有梦想，也是对“家”最直观、最深刻的体验。要想房价下降，必须经过一系列“攻坚战”不可。目前，虽然在一些城市出现了有价无市、成交量萎缩的“空涨”情景，但从全国形势来看，房价高烧症状不会轻易减轻，高价之剑依旧悬在买房者头顶。
紧随其后的是，“拐点论”并未被普遍证实，也遭到一组官方数据的驳斥。根据国家统计局的数据，2007年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比2006年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。2007年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿元，是历年来突破百亿元的房地产企业出现最多的一年。
位于北京地铁13号线龙泽站南部一个叫做“新九龙”的楼盘就是一个最佳例证。据售楼小姐介绍，小区销售的是期房，2007年底时价格为1.3万元/平方米。在2007年4月房展会上，其售价为6800元/平方米，而8个月之后，价格几乎翻了一倍。当有人询问是否会降价时，售楼小姐毫不犹豫地回答：“不会的！”并且表示，该项目已经过多次提价，每次增幅均在500元/平方米左右。
这并非个别现象，北京东部的几个楼盘也是此类状况：相对以前房展会上的价格，无一例外均是价格疯涨。即使率先降价的广州，实际上也并未出现明显的降价迹象，更多的是“明降暗升”。比如，广州市中心某楼盘2007年国庆节开盘时的价格是1.7万元/平方米，到年末时直线上升为2.2万元/平方米，虽然允诺五花八门的折扣，诸如九五折、送管理费、送家电等，但最后计算出的房价仍比原来高出许多。
在高不可攀的房价面前，小恩小惠简直不值一提，让利更多的是开发商建立在“上涨”基础上的数字游戏。而开发商在土地出让市场中的表现，则更加表明其不会轻易降价。在2007年下半年，“地王”的争夺“你方唱罢我登场”，在上海等地不时爆出“天价地”的消息。上海市青浦区一块面积为0.144平方千米的空地，挂牌底价为4亿元，最终被炒到15.42亿元的“天价”，地价成本就超过1万元/平方米，为“高地价再拉高房价”的疯狂规律做了最好铺垫。
然而，房价涨幅加速只是一种市场表现，消费者的承受能力才是市场的基础。天下没有不“衰”的宴席，房地产市场不可能日日高奏乐章。消费者的购买能力是任何商品的市场基础，当房地产市场以爆炸式的速度不断扩张时，疯狂已显端倪；当“高价不胜寒”成为大众普遍生存状态时，这是非常危险的信号。
房子从来就不是纯粹的商品，它事关民生，对民众的心理、行为及社会安定的影响不可小觑。当只有30%的居民有能力购房，而还有70%的居民却在望房兴叹时，这个行业的危机已然显露。房子事关重大，政府不可能坐视不管，房产调控之音由弱渐强，成为调节房产市场的主要力量。
值得一提的是，近几年来，房价一路高歌，泡沫不断膨胀，出现非理性繁荣，而大洋彼岸至今余波未了的次贷危机更为中国政府敲响了警钟。为实现房价理性回归，使“居者有其屋”，政府开始下“猛药”，加大宏观调控的力度，特别是进入2007年10月以来，“有形之手”动作频出：2007年11月30日，建设部、国家发改委、监察部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》；12月1日，建设部、国家发改委等九部门联合颁布的《廉租住房保障办法》施行……不言而喻，廉租房将是政府着力解决的问题，此前被挤入商品房市场中的低收入群体会被分流出来，供求比例必然发生变化。如果这些政策能不打折扣地兑现，各地的房地产市场供应结构将会发生重大变化。
但政策具有时滞性，政策从制订到获得主要或全部效果一般都有一段时间。经济政策尤其是货币政策的影响力一般是由弱渐强，越往后效果就越明显，而对当期的影响并不显著。
在政府实施一系列宏观调控后，房价不跌反升，而且涨幅加速，事实上，这正是由政策的时滞性决定的，随着时间的推移及调控力度的加大，最终会由量变转向质变。2007年股市飘红，尽管政府多次加息，但牛市表象丝毫未改，一度出现全民皆股的炒股盛况，但不久累加效应和时滞效应显现，股市瞬间由牛转熊。
在自然现象中，有一种较为常见的情况被人们称为回光返照，当西边的太阳快要落山时，由于日落时的光线反射，天空会短时间发亮，然后迅速进入黑暗。后来被引申为人在临死时忽然稍微的精神振作。对房地产来说，2007年末出现的房价涨幅，无疑也是一次典型的回光返照，上涨过快意味着房地产业的发展将陷入滞缓。
1855年，当美国总统皮尔斯提出购买西雅图酋长所属部落的土地时，西雅图酋长回答说：“我们知道，大地并不属于人，而人属于大地……”泡沫的下面可能还是泡沫，房价涨幅加速不是正常现象，降低增速也远远不是冬季，绝对价格降低才是真正的暴风雪来临。
若隐若现的行业整合
在过去的10年间，中国房地产业已然成型，并不断攀登繁荣与景气的巅峰；现在，在一片“涨”声中，房地产业成为宏观调控的主要对象之一。一个时代有一个时代必然诞生的光荣，就像一个时代有一个时代注定要经历的风波。在货币政策从紧的大背景下，“亦真亦幻”的行业整合“若隐若现”。
2007年，中国人民银行6次上调存贷款利率，最高时一年期贷款基准利率已提高到7.47%；此外，10次上调准备金率至14.5%，创二十余年来最高水平。加息幅度之大、准备金上调频率之高，近年罕见。
2007年9月，央行出台二套房新政收紧房贷，12月，央行又发布补充通知，第二套房贷款以家庭为单位实行从严界定。一连串的房贷新政使市场上部分改善居住条件的需求受到抑制，也遏制了投资投机需求。
一直以来，房地产都是“圈地”加“圈钱”的行业，背后讲述的都是“资本为王”与“土地为王”的故事。在信贷环境较为宽松时，房地产的天是晴朗的天，几乎每个房地产企业都赚得钵满盆盈。此时，人们手中的资金一股脑涌入房地产，却没有带来行业集中度，统计表明，中国的房地产企业，高峰时期有五六万家，最少时也有三四万家，而前5名的市场份额总和还不到5%。“人人有肉吃，家家有粥喝”，房地产是公认暴利行业。
然而，这种情况终究会发生改变。政府一系列全方位的宏观调控，以平衡供求为第一落脚点，在构建住房保障的同时，更主要的是收紧信贷抑制需求以解决房地产过热。在资本的引导下，沿着“资本路线图”，并非所有的房地产企业都能获得充足的现金流，资金链紧“扛不下去”的企业，结局很可能在并购中出局，市场定价权也将日益集中到实力强的企业手中。这无疑加速了房地产的分化，各种要素资源向运营效率较高的企业集中，行业整合随之进一步展开。
事实上，房地产行业的整合在2007年12月份已经暗流涌动。对于或大或小，或规范或不规范，资金雄厚或不雄厚的房地产企业来说，对同样的天气有不同的感受，这边或许是高歌猛进，而另一边则可能是节节败退。
土地储备，一向被看做是房地产企业的核心竞争力，房地产凯歌高奏的前两年，一度被奉为企业持续发展的命脉，甚至有人把“土地有多少，就能走多远”奉为行业的黄金规则。即使在“土地为王”向“资金为王”的转变时期，土地仍然是房地产市场不可或缺的因素，没有土地，房地产企业的发展只能是海市蜃楼，缺乏最稳健的根基。
于是，房地产整合第一炮，正是围绕“土地”与“现金”两个关键词而展开。
商场从来都是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，“池塘”里的每一次大变动都是大鱼树立威信、扩大势力范围的机会，房地产业也是如此。如果有可能的话，其他“池塘”的大鱼也会赶来分一杯羹，分享“战乱”的果实。
2007年12月3日，我国香港恒基地产的主席李兆基表示，将拿出200亿元投资土地储备。此番大举动，非一般房地产企业所能及，足够资金无疑是其坚强的后盾，更重要的是既得利益的巨大诱惑。由2007年6月开始，恒基地产在内地投资15个项目，共获得总楼面积9300万平方米，已付土地成本75亿元，而截至2007年12月其售楼收益就已超过100亿元。丰厚回报是吸引资本的最佳砝码，内地房地产市场虽然经过长时间的发展，但在我国香港地产巨头看来，仍旧如同一块未开发彻底、潜力无穷的“宝藏”，接到抛来的橄榄枝在情理之中。此外，恒基地产还计划在2008—2009年在内地投资400万—500万平方米楼盘面积，而从2009年以后，每年都要完成2000万平方米的楼盘面积。
恒基挥师进军内地市场，对内地房地产企业而言，如同一头猛兽来袭，但防备肯定不是最好的选择，有实力者进行反击，维护和扩大自己的“地盘”才是得当之计。必要的时候，采取“合纵连横”的方式也未尝不可。
房地产市场地价的频频攀升，使得土地越来越成为国宝级的稀缺资源，为增加土地储备量，以夯实发展基础，2007年12月25日，上海万科与复地集团强强联手，以24亿元的价格将上海地杰国际城剩余未开发项目纳入囊中。在这次合作中，复地与万科分别持股40%与60%，通过合作合约共同发展此项目。
作为2007年上海土地二级市场里难得一见的“香饽饽”，地杰置业无力承担之下将余下的土地转让，自然引起多家地产商的浓厚兴趣，争夺在意料之中。但最终“花”落复地与万科两家，更是行业资源向优势公司集中的表现。
一个是全国地产龙头企业，正在各地不断扩张；一个是上海老牌地产巨头，正在稳步推进其全国战略，在上海二级市场遭遇，对同一项目志在必得，联合收购自然优于互相竞争，其目的当然是“为避免形成相互抬价的恶性竞争，降低成本而选择联手收购”。在万科董事长王石看来，这趋向于行业“利好”，一方面可以减少土地闲置，将土地的开发速度大大提高；另一方面还可以更好地保护购房者的权益，减少“囤地”、“捂盘”的发生。
在房地产巨头积极部署、果断出击，为以后的发展储备足够土地的同时，中小房地产商的命运各异，但大部分没有逃脱“悲惨”二字。
2007年12月24日，广州市建委出台一条新规，其内容是：连续两年没有新开发项目，开发资质要被注销。此次资质年检的房地产企业涉及113家，广州时代丰卓投资有限公司等25家开发企业不符合资质年检要求，暂缓通过年检，限期在2008年2月29日前完成整改。广州宜富房地产开发有限公司等41家开发企业的房地产开发资质被注销。
这是商场优胜劣汰自然法则的突出表现，市场要求资源共享，同时也对资源整合提出了较高的要求。能者多劳，多劳多得，类似宜富房地产等企业的“不作为”，将自己置身于房地产“食物链”的最下端，其被淘汰也是意料之中的事情。
地产开发商如此，原本草木皆兵的地产中介更是如履薄冰。2007年12月20日中午11时30分左右，位于深圳南山创业路保利城花园的某地产中介门店内，4名员工正在漫不经心地收拾办公用品，10平方米的店铺里一片凌乱，五六台电脑主机已被匆匆打包。“因公司战略调整，这个门店等一下就要关门了，我们要转移到缤纷假日广场的那个门店上班。”仅仅在两天前，与这家门店仅一街之隔的另一家门店也遭受了同样命运。
然而，这并非个案，继中天置业、长河地产全线关闭店铺引发行业动荡之后，深圳的地产中介行业再次走向风雨飘摇。创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家地产中介公司均选择了关闭部分门店。但无一例外地，他们都选择了同样的关店理由，即“战略调整”。
如此冠冕堂皇的理由，并不能掩盖关店的真相，事实上，自11月份以来，这些中介店铺已是举步维艰、门可罗雀，店内只零星地坐着一两个工作人员，萧条景象与上半年的拥挤热闹形成鲜明对照。地产中介关铺，最大原因当然是投资方的不赢利，正如股票市场的割肉一样，是投资者的一种止损行为，随着交易量不断下降和利润迅速下滑，关店之风只会越来越盛。
企业命运取决于产业，个人命运与企业息息相关，地产中介的“不景气”直接影响到的是每位员工的生存。彭某是某大型地产中介的“销售明星”，每月完成的交易量总是让同事咋舌，曾在2007年3—6月创造了赚取10万元提成的记录。但自8月份开始，彭某就连续三个多月没做成一单生意，每月只能领到一千多元底薪，“生活压力骤然加大”。
调控本身不大可能会造成一个行业的衰败，较大的可能是市场被房地产巨头进一步垄断，一大批中小房地产商被淘汰，进而整个行业被整合。在2007年末，房地产商不断地前进与倒退甚至退出，将为行业整合埋下最切实的伏笔。
转战海外：到国外去盖豪宅
要做小池塘里的大鱼，就要在狭窄的市场中做出专业上的深度、地域上的宽度来。世界是平的，产品、品牌早已超越了国界，因而，要成为世界冠军，就要把产品卖到国外去，获取国外市场的利润空间。
时势造英雄，危急存亡的时刻也是英雄辈出的时代，在国内房地产冬意来袭时，每个企业都在根据自身情况做出调整，或收缩战线，或大量囤地，或主动降价以求自保，如果说这是一些消极的应对态度的话，此时，一些企业却实施了较为积极的应对策略，转战海外。
近10年来，与时俱进的经济政策，不但保证了中国经济的持续高速发展，也造就了一大批具有国际市场竞争力的企业，它们凭借在本土市场积累的丰富资本和经验，在继续巩固和拓展中国本土市场的同时，不约而同地迈出了进军海外市场的步伐。墙内开花墙外香早已不是外国企业的专利，海尔、联想等一大批民族品牌在国际市场取得的地位，为其做了最好的证明。
与国外相比，中国的房地产业虽然起步略晚，但走出国门走向世界的梦想一直没有断过。2006年5月23日，在“9·11事件”中沦为废墟的世贸中心7号楼正式对外开放，世贸重建时，万通集团董事长冯仑打造的“中国中心”非常引人注目。“中国中心”是冯仑大手笔租下世贸中心7号楼顶楼五层（48—52层），约20万平方英尺（1平方英尺=0.093平方米），计划兴建一个集商务与文化交流于一体的场所。其后出版的《世界日报》对其大加赞扬，称万通进军华尔街，展现的是中国企业的实力，受到纽约各方的瞩目。后来，虽然基于商务原因终止了和世贸中心7号楼的合作，但这种大举措向海外发展的勇气仍旧值得后来者仿效。
2007年10月，一位名为胡宾的中国商人投资2800万美元在迪拜世界地图岛上买下“上海岛”。作为中国第三大房地产一级开发商——中州集团的主席，胡宾还准备接下来的一年在迪拜的房地产市场上投资1亿美元。同时，他还准备在世界地图岛上多购买几个岛。此后，陆续有北京嘉恒远东投资公司等四位中国房地产开发商踏上迪拜的土地，而迪拜政府也对他们极为看好，并认为这是促进本国房地产发展的一大契机。
中国房地产业走向国外成为一种趋势，并且无可逆转。一家叫做玺萌置地的低调房地产企业，成为这股潮流的先锋之一，也创造了中国房地产开发企业在新加坡顶级住宅发展项目上的第一。
2007年12月初，玺萌置地以2.1565亿新元，购买下新加坡升涛湾的珍珠岛。新加坡升涛湾是一个待开发的人工岛屿构成的港湾，由5个人造岛屿组成，而珍珠岛是升涛湾最后一处供开发商投标的别墅地带。在此之前，虽然珍珠岛的一些散卖别墅也有中国人买下，但作为住宅项目的开发商，玺萌置地还是第一家。
企业的每一个项目，都是经过深思熟虑或反复论证的结果，而玺萌置地把房地产项目做到国外的想法在2007年年初就已经诞生。眼看国内房地产的热度日益增加，在其他一些商家沉醉在繁荣的市场表象时，玺萌置地总经理吴绪昭的眼光颇为精准，看到阳光灿烂背后已有了重重乌云，他进而做出转战国际市场的决定。经过不到一年的酝酿，目标就已实现，“我们主要看中新加坡市场的特殊性。其政策比较透明，经济增长稳健，而且新加坡政府的移民政策比较开明和宽松，这对于中国人，特别是房地产商还是比较有吸引力的。”
拥有雄厚的财力做后盾，吴绪昭并不只是想做普通住宅，而是建设顶级住宅，即豪宅，而且是豪宅中的豪宅。在国内，政策对于别墅建设有着严格的限制，开发商在顶级住宅上的设计和建设能力很难得以完全展示，而新加坡珍珠岛就可以弥补吴绪昭的遗憾，也可以向世界展示其具有国际水准的建造超级豪华房地产的能力，并以此为踏板，进军亚洲和其他市场区域。
在业内专家的眼中，珍珠岛区域的面积足够建设19幢豪华涉水别墅，且后院拥有私人泊船位。但玺萌置地却将每两个单位合成一个来发展，建筑面积的扩大只是表面现象，最具诱惑力的则是其鲜有可比拟的豪华程度，最高明的则是其精打细算的炉火纯青。
2007年，由美国始发的次贷危机，蔓延至欧盟等国家后，日本、新加坡等亚洲国家也被殃及。2007年新加坡住宅价格正处于10年新高，价格涨幅超过10%，年底新加坡房地产市场情绪开始趋向谨慎。恰逢此时，来自中国的玺萌却做出高价购地的行为，确确实实让当地房地产界为其捏了一把汗。
玺萌置地却不以为然：“我们算过一笔账。新加坡豪宅型房地产的价格在亚洲区域内还是算相对较低的。如果拿和新加坡同等经济水平的中国香港相比则要便宜一半以上。因此升值空间还是非常高的。”同时，玺萌置地将两个单位合成一个来发展的计划，更是可以有效地控制建筑成本，大大缓解了销售时的压力。
在世界日益扁平化的今天，地球“村”的出现，也可为房地产销售提供良机。在考虑销售对象时，玺萌置地不局限于新加坡本地人，还把眼光瞄准自己的大本营——中国，那些积极寻求海外建立商业基地的本土企业们，也会是豪宅的潜在购买者，而玺萌置地在中国8年经营房地产的经验，告诉他这条销售渠道极为可行。吴绪昭表示：“我们至少会花一半的精力把项目的推介放在中国本土。”
前方是绝路，希望在拐角，有时候市场竞争的关键因素，不是实力或产品的较量，而是思维宽窄的比较。在国内房地产商在濒临海潮爆发的红海中厮杀时，一些有远视、有眼光的企业开始转向海外，等风暴过后市场趋于平静时再杀个回马枪，不失为一个可取之策。受前行者的感染，中国房地产企业走出去的迹象愈发明显，包括平安、中信等投资机构也在海外寻找房地产投资项目。
资本流动有其自身的经济规律，当国内地皮被哄抬得高不可及时，把目标扩展至国外是必然选择，会有越来越多的玺萌置地出现。在中国房地产的特殊时期，它们做出进军国外的决定，看似一种偶然，实则必然，与其说它们是嗅到中国房地产暴雨来临的前奏，毋宁说是顺应时代和经济潮流。
房有价，却无市
在世界经济浪潮的磨砺下，中国不断调整着步伐，与时俱进。但商业底蕴的苍白，告诉我们中国经济30年的道路拓展在取得了伟大成就的同时，市场秩序依然不够完善、不够健全。当房地产商借助各种力量哄抬房价导致房价疯狂上涨时，成千上万的中低收入阶层只能望楼兴叹，要买房，就得透支未来几十年甚至一辈子的心血。
所幸的是，看似岿然不动的高房价终于在2007年末被撼动。作为中国房地产的风向标，广州部分楼盘房价的下调，以及作为中国房地产企业的代表，万科率先降价的强大示范效应，对购房者的心理产生的影响不言而喻。一直被“涨”声包围的购房者，在具有代表性的城市和开发商房价的骤然下调之后，继续观望的心态有增无减。
硬币总是有两面，观望的不仅仅是购房者，开发商也同样在按兵不动，静静等待事态的发展。这是一场不断扩大声势的“心战”的较量，一方是坚信宏观调控力量坚持不出手买房的购房者，一方是拿地成本高并坚信购房者刚性需求的开发商。
在北京，这个人口仅次于上海，接近2000万居民的城市，对房子的需求更是居全国前列，这也成为开发商坚信北京房价不会下跌的理由之一。
事实上，根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2007年11月以后，北京市住宅期房的每周成交量呈现连续下滑的趋势。虽然京城楼市的价格依然高挺，但无奈于成交量的惨淡，至此，一向唱高楼市的开发商开始发出“今冬房子难卖”的感慨，北京房地产市场也陷入“有价无市”的僵局。11月份的销量与往年的传统淡季1、2月份相当，面对这种状况，一位素来对房地产行业满怀信心的开发商也开始担忧：“最近房子非常不好卖，这两个月只卖出几套房，又不敢降价，只能慢慢耗着。”
新楼盘的销售令人担忧，向来受购房者青睐的二手房交易量的下降，也让北京不少房产中介感到压力。2007年12月10日上午，北京朝阳区团结湖周围的十几家地产经纪公司中，往日洽谈、咨询业务的火爆场面早已不再，取而代之的是业务员在电脑前查询资料或聊天，“即使偶尔有几个电话打过来，都是咨询租房业务的，真正要买房的早在10月底以前就已经过户了。”一位业务员这样描述。
北京二手房市场一直给人以“房源偏紧、供不应求、价格涨幅较大”的印象，但2007年冬天却充满了浓厚的观望气氛，除了购买二手房所付的不菲费用之外，连续不断的宏观调控政策的出台，也让人们坚定了房价下降的信心，所以悖论由此出现——价格依然持续盘踞在高位，成交量却不升反降。
作为一线城市，北京房地产的有价无市，也为二三线城市“指明了方向”。2007年末，全国各大城市或多或少也出现了类似的局面。距离北京较近的济南，二环东路地区的许多住宅项目已经涨到均价6500元/平方米，直逼7000元/平方米大关，然而面对超出自己承受范围的高房价，许多购房者无奈之下只能等待。
无独有偶，远在四川的成都房地产市场也经历着同样的境遇。“等，还是不等”成为一些购房者最大的困惑。原因就在于不降反升的房价，“担心观望一阵子后，房价又涨一截了。”一些顾客开始着急，一个新楼盘在2007年9月份的开盘价为5400元/平方米，但3个月过后，却上升为5500元/平方米。
购房者着急，至少还可以持币继续观察楼市的变化；而同样着急的开发商，因为面临盘活资金的重担，将房子销售出去是唯一的选择。随之，各种各样的促销手段出现在市场上，暗降有之，却单单没有明降。
作为一种现象，有价无市指的是某一领域市场看好，相关商品价格上涨，但销售量却不大，甚至有些弱化。2007年末的房地产市场就是这种状况，房子越是卖不动就越是抬价，制造“紧缺”假象，让人很容易联想到经济学一则著名的“博傻理论”：在艺术品拍卖或股票、期货交易中，某些东西之所以价格越抬越高，高到远远超出其实际价值，比如一幅画就能卖到上亿元，原因就是购买者坚信还会有人比自己“更傻”，将来一定能以更高价格出手，这就是“博傻”。
当然，在成交低谷中支撑着高房价的开发商也明白，此次的有价无市与2005—2006年不可同日而语：当时是因为大家抢着购买房子，而卖方不愿低价出售，造成了有价无市，那时的价，是低价的价。而现在，成交量之所以萎缩不高，原因正是价格过高。开发商不降价并非没有目的，而是有着更深层的考虑。首先，他们存在担忧心理，害怕轻易降价会引起多米诺骨牌效应，把持续多年的市场利己形势破坏；其次，由于此前的多次宏观调控都没有收到相应效果，一些房地产商以为成交量的萎缩只是短暂现象；最后，开发商中不甘心者大有人在，他们对房地产的利润预期在短时间内难以调整，更不会贸然降价。此外，不断逐步攀升的地价也使得开发商即使想降低房价也不能维持利润。
然而，思考再周全仍旧敌不过现实的严峻，随着宏观调控政策越收越紧，加入观望队伍的购房者越来越多，在购房者结成的联盟面前，在供大于求的市场状况面前，在开发商的房子长时间无人问津之后，降价成为开发商别无选择的求生之路。
降价也无人喝彩
既然房价保持在高位，无人购买实属正常，但更令人奇怪的是，即使房价下跌的城市，购买者仍然寥寥。
在经历了近10个月的狂飙突进后，2007年末，一线城市的房价已开始出现微妙变局。继“中天事件”后，深圳市长河房地产经纪有限公司于12月5日关闭部分门店，深圳房价开始猛然下行。而广州、北京楼市也经历着成交量下降的寒冬。
尽管有一千个、一万个开发商不愿意看到房地产在冬季徘徊，更不愿意看到房价开始不可挽回地下跌。但是一个多月来，部分开发商的负隅顽抗，在房价下跌的现实面前不堪一击：2007年10月份，站在房地产市场前沿的深圳楼市就曝出房价下跌的消息，到11月底下跌了17%；10月份，上海成交均价下降了2000元/平方米左右；11月份北京新楼盘开盘均价比10月份下降358元/平方米，房价出现半年以来的首次回落。
而2007年12月11日，中国人民银行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发“2007”452号），明确“以借款人家庭为单位认定房贷次数”，并规定“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。其意在于打击投资需求，对房地产商来说绝不是利好消息。
然而，对于不可挽回的房地产“衰市”的到来，降价似乎只能是唯一的选择。进入2007年12月以来，深圳南山区楼盘后海公馆降价幅度已经高达33%以上，一个叫做半岛城邦的楼盘在7月的价格是每平方米4万多元的天价，而5个月之后平均每平方米降低5000—6000元。在一手楼盘以明降的方式不断调低房价时，其交易量却在急剧萎缩，如此的价跌量缩，让一些深圳炒房人陷入进退两难的矛盾中。
从表面来看，开发商与购房者存在着截然相反的利益诉求，开发商希望房价越来越高，而购房者却希望房价一低再低，现在房价下跌之势越来越明显，而购房者并没有见低就买。这令开发商陷入一种尴尬境地：原以为降低房价能够挽救市场，却遭遇了无人喝彩的悲惨。一时间，让一些开发商或地产中介不知所措，更有甚者还引发了关张停业大戏的上演。
距离2008年还有十多天，广州的二手楼市价格已经迎来了连续2个月的下跌，各大地产中介公司的经营压力倍加明显。各大地产中介机构，仅11月份的广州市场成交量就缩减一成半，甚至有的下跌超过3成。
眼看交易量一泻而下，一些地产中介公司不得已开始降低佣金，以促使成交的顺利完成。在行情好时，地产中介对于佣金低于3%的业务，一般采取不予理睬的态度；而此时行情大不如以前，此一时彼一时的地产中介们态度急剧回转，即使对1%左右的佣金也是趋之若鹜。前后反差更为明显的是在没有底薪保障制度的小地产中介，它们的情况更为糟糕，对于0.5%的佣金也当做“香饽饽”。
一降再降的目的就是在尽力维持，但降价之后也不是万事大吉，仍然有一些难以为继的地产中介选择关门停业。2007年12月之前，广州市海珠区工业大道南第三金碧花园的临街店铺中，有7家生意红火的二手房中介，但仅仅几天的时间就减少了2家。而在新港西路长亨布匹市场对面，短短200米路段上原本集中了9家二手房中介，一周之内，就有2家关张，还有1家二手房中介门口贴上“内部装修，暂停营业”的字样。
其实，不仅房地产一手、二手市场遭遇如此悲凉，这种“情绪”还渗透进房产拍卖中。2007年7月、8月的两次法院执行房产拍卖中，太平洋建设在南京汇丰大厦的十余套办公房都顺利拍出，但在11月27日进行的第三次拍卖却意外遭遇市场冷脸，即使已缴纳10万元保证金的买家也没有一个应价。
其中一套叫做雅典居的房子拍卖起价135万元，比市场价便宜约10%；还有3套房产起拍价每平方米7600—8000元，也比年中拍卖房源成交价格每平方米便宜接近1000元。这样实惠的价格，却没有一个人举牌应价，足以看出一种强烈的观望情绪。
2007年5月前，南京房地产市场“涨”字当头。5月11日，南京物价局紧急出台6条新规监管房价。紧接着，五部门联手出台“宁五条”，剑指开发商违规涨价。此后，随着一房一价、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等房产政策接二连三地推出，南京房价终于在2007年底前“刹住车”。
在房地产一片“降”声中，寄托于房价“没有最低，只有更低”的购房者，谁都不愿意在降价的一开始就出手，他们相信“好戏还在后面”，现在买来的“划算”或许会成为以后的“冤大头”。
房地产市场的竞争日趋激烈，购房者的消费冲动有所趋减，房价整体程度上的回落只是开始，既不能唤起购房者的欲望，也不能阻止房地产即将迎来的大革命。
危世警言：生存——房地产最现实的愿望
房价暴涨并不是2007年的专利，事实上，从2005年开始，房地产市场就已经出现端倪。当时，中国政府针对房价快速上涨的市场，上调了个人房贷利率，打出“抑制高房价”的信号。但是，囿于当时房地产供求矛盾并不剑拔弩张，加之高额的土地收入以及相关税收为地方政府带来的实际收益，房地产价格迅速上涨的势头并没有得到压制。
正所谓“上有政策，下有对策”，宏观的政策引起微观层面上对调控措施的阻力，在某种程度上，甚至削弱了中央宏观调控的力度，为房地产市场的非理性繁荣推波助澜。政策越是层层加码，房价越是渐走渐高。
在房地产企业与中央政府、地方政府的博弈中，房地产企业赢得暂时的胜利。然而房价远远背离房子本身的价值，以及购房者购买力与房价的尖锐矛盾，都是不争的事实。2007年开始，中央政府连续出台了一系列组合拳：加息、提高首付、提高存贷款准备金率、银根紧缩，截至2007年年末，累加效应显现，房地产切切实实迎来了行业寒冬。
仿佛在一夜之间，房地产市场进入了看不到底的黑夜。在国家银根紧缩的压力之下，房地产企业在资金链摇摇欲坠的危险中向崩溃的边缘越走越近：银行贷款无门、楼盘无人问津、闲置的土地亟待开发、上市融资更是困难重重。
在危难来临时，房地产商们人人自危，摆在他们面前的，是一道困难的选择题，生存还是死亡。此时的房地产企业如同溺水者，即使面临葬身大海的危险，也要保持清醒冷静的头脑，分辨救命稻草在何处。而对于房地产商而言，最需要的、最暖人心的一句鼓励就是：生存！
如何跨过这道生死门，从而越过死亡选择生存，至关重要。固然，在银根紧缩政策压迫下的房地产市场状态低迷，但房地产企业依然要坚持“剩者为王”的原则，千方百计让自己从这场规模浩大的行业洗牌行动中逃脱，避免成为牺牲者。
只要活着，一切都还有希望，但只要在这场行业灾难中倒下去，东山再起的机会就十分渺茫。因为，房地产企业一旦支撑不下去，手中原有的土地化为乌有，甚至还可能背上厚厚的债务重担。
再者，此次连番的地产调控，将中央政府稳定房地产市场的决心表露得淋漓尽致。加上其他国家房地产市场泡沫的前车之鉴，中央政府不会再睁一只眼、闭一只眼，而把工作重心放在了规范市场上。被清洗出房地产行业，正是实力不济的最佳证明，试问，对这样的企业，政府是否还会轻易地发给其通行证？毫无疑问，答案是否定的。
莎士比亚说：“生存还是死亡？这是个问题。”活下去，想尽一切办法活下去，这是处于生死困境中的房地产企业别无选择的突围方式。
