书接上回，鄞奉片区江湾城项目位于NB市HS区鄞奉片区，东临规划尹江岸路、西至解放南路、南至奉化江，北至澄浪路。项目地块为商住混合建设用地，同时这个项目作为宁波投资集团成立以来最大的项目，集团上下都非常重视。
过去的十年，中国的房地产市场正处在一个稳定上升的的区段，就像处于发育期的孩子，活力无限。房地产市场的出现，改变了社会的游戏主场。最初设计行业的设计师们收入，超越了传统的快销、医药等，成为翘楚。后来随着市场竞争的压力，整个市场继续做加法，但是做设计的人员供大于求，设计费的单价数十年未增加，反而有所降低。当然本章想透过江湾城项目，让大家详细了解一下地产方案前期推进的一些业内“细节”。
江湾城项目总监即负责人李昱支持CD国际的方案，而总部的市场部负责人即公司副总裁石宁更倾向于三益的方案。在评标最后的胶着状态下，只有董事长才能亲自做最后的裁定。
李昱率先发言，陈述其选择CD国际的理由：“董事长好，各位好。做为国内业界知名设计CD国际方案设计公司，在这次参加集团项目江湾城的竞稿中，没有令人失望，以其鲜明的定位和完美的业态功能布局得到了评标小组的一致认可，获得所有参标公司里的最高分5分。虽然其报价偏高，只得到了4.6分，但我认为一份品质一份价格。我们这份多的投人，将在项目得到很好的推广之后，成倍地返回。且其综合得分4.8分，已经拔得头筹，我认为，我们应该选择CD国际。”
一个方案的好坏从技术层面自然不相上下，从报价上不见得最低价就是优势，从方方面面比较任何一家的方案，不会有最完美的方案，但也不可能综合他们的优点，“完人永远没特点，没特点就不会让人喜爱”地产方案要的不是最完美方案，而是最有特点的方案。李昱和石宁不遗余力支持自己相中的设计方案，自然是有深层含义。高尚地讲，他们有着自己的偏好和私心，腹黑地讲，他们和这家方案公司有着自己的利益链，即使他们没有“媾和”，那么他们支持的方案胜出，自然是在众人面前show到能力被“证明和认可”。董事长默默听着，并未发表任何意见。
“李总对CD国际的评价很中肯，我们也都看在眼里，但是。”石副总环顾了下四周，最后视线回到李昱身上：“我们别忘了，CD国际是个综合甲级设计院，代理产品遍布全国各地。据我了解，目前其手头代理的各类型商住综合方案已经基本上处于满负荷运营状态。当然，这次比稿作业，CD国际水准确实略高于三益，更是优势于其他公司。但这种高水准的表现，能否在后续得到保证，我想以我们项目在其客户群的地位和其优势人才已经提襟见肘的情况下，是个大大的问号。”
说到这，石副又环顾了一圈会场，看不少人颔首点头。石副接着往下说道：“反观三益，虽然比稿的水准，稍逊于CD国际，但大家也不否认同样很好地建立起江湾城的品牌形象。而且其公司业务正处于上升期，这个时候，如果我们把项目交给他们来做，他们的重视程度一定要超过CD国际。其次，三益的报价也很具备优势，虽然集团不差钱，但能省则省，不求最贵，但求正好。项目刚刚启动，以后花钱的地方还多着。综合考量后，我认为，三益才是最合适的合作之选。”
大家的目光都聚到了董事长许建国的身上。刚才他一直静静地听着，看不出有任何的情绪及肢体语言传达出来。许建国微笑着问大家还有没有什么补充的。大家摇头表示没有。
“那好，如果没有别的意见，我说几句。”许总双手交握放在会议台面上，往下敲了一下说道：“许总和李总分析的很好，综合考虑到各方面的因素和资源配比。但什么是我们能做的，除了进行最后的合作方敲定？”看大家无言，许建国接着说道：“有些东西是死的，但有些东西是活的。我们就是要争取到更多活的空间，以便于我们施展。价格肯定是死的，人力资源呢，我想三益“活”的可能更多点。项目交给合作方来执行，这是专业人做专业事的态度，我们应该尊重。但我们除了配合，也应该去引导和拓展。毕竟项目是我们的，我们更了解项目整体的走向。”
“如果不理解的话，大家可以看看万科。万科在全国各地很多产品，想必也跟很多设计公司有合作，这些设计公司也是鱼龙混杂，但万科的整体推广水准大家都有目共睹，万科做了什么。我想，除了选择，他们更有品牌运营和项目推广的监控能力。”
“我们城投集团决心在房地产市场发展，所以我们的战略是长远的，我们要锻炼自己的品牌和项目运营能力。我们需要更大的空间，以便去施展，这也是我们和合作方共同成长的机会，我想，三益留给我们的余地会大一些。方案不是一蹴而就，也不是一劳永逸，而是一遍一遍地推敲，反复琢磨，精益求精。如果我们的团队能在这次磨练中成长起来，对以后的项目在推广上将变得更加主动和驾轻就熟。”
许建国转头看向李昱：“小李，这样的考虑是基于集团整体利益。选择三益，我们在江湾城的推广上压力或许会大一点，你的团队可能要更加辛苦了。你看看，还有什么需要集团来提供的，集团尽力来满足。”
李昱：“董事长考虑周到，我辈眼界狭小。董事长的战略我理解了，我们一定会全力去执行的。”
“好，我相信大家的能力，那就辛苦大家了。”董事长面对会场微笑致意道。
消息经由客服小王传到公司，三益上下一片欢腾。这个项目对成长中的三益太重要了，绝对不止一个项目的意义。三益是一家方案上需要综合商业体提升水平的公司。在江湾城之前，只有一个大型商业项目在操作。但公司决心在宁波地产市场一搏。战事未开，粮马备足。公司成立了三个创作小组，每个小组拥有文案一名、客服一名、主创设计师两名。在三个小组之上有设计总监、策略总监和客服总监。再之上就是老板了。听早来的员工说，老板并非商业方案业出身，而是来自“甲方”，曾服务于某房地产集团，最高做到过集团董助。在业界拥有广泛的人脉资源。三益的方案中标意味着江湾城项目正式开始。接下来就是广弘配合做施工图设计，整个广弘建筑综合一所恐怕要忙到年底了。
说起房地产市场的繁荣不得不多说一些，整个脉络，就是三十年城市化。1980年代后期，依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继，中国城市化作为一个“老虎”被放了出来。深圳、厦门等经济特区起初仿效香港，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。“土地财政”开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方ZF的税收分成比例，但却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方ZF，奠定了地方ZF走向“土地财政”的制度基础。
随着1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂改革，卖方决定市场等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前建设高铁、机场、ZF大楼。成百上千的城市，排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象。从人类历史的角度观察，这样的高速增长，只能用惊叹来描述。
的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。
多说无益，话说奉化江是整个地块最具活力的景观元素，滨江特色的打造是本项目的重要出发点之一，通过对视线的研究，建筑空间错位布局、南低北高，让所有建筑都能够分享江景。江岸通过滨江商业街的设计，充分挖掘江景的商业价值，同时丰富了沿江的界面，形成了沿江一道亮丽的风景线。为了打造宁波最国际化、最具活力、滨江特色社区。
值得一提的是，房地产或奢华、或温馨、或青春、或小资….定位犀利、渲染精良，经由媒体推广，在一定程度上，提升了社会大众的审美品味。一些经典的户型，更是得到了社会的传颂，成为经典。例如“我不在家，就在咖啡馆；不在咖啡馆，就在去咖啡馆的路上”的源自一位WYN艺术家写给女朋友的一张便条，应用到商住综合地产项目中，一度成为社会的流行语，更是让社会上拥有小资情节的看房者趋之若鹜。
当然之前月湖西区项目的技术部夏超也被敲定调入江湾城项目，这个夏超更是显得随和，与叶湘杨、沈锋来有过交集，自然在接下来的项目合作中也会稍稍客气一些。
