随着土地的资产和价值属性不断凸显，在一些市、县经济发达的城乡结合部，集体非农建设用地流转现象大量存在。2004年中央1号文件《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》提出要积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法。2005年6月广东省政府以政府令的形式颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（草案）》。《草案》是国内第一份集体建设用地直接入市的地方性法规，它突破了《土地管理法》关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，实现了集体土地与国有土地“同地、同权、同价”。在这一阶段，中国征地制度改革也朝市场化方向发展。2004年10月，国务院发布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》方向性地提出要完善征地补偿和安置制度，提出可以制定“统一年产值”、“区片综合地价”，实现征地补偿同地同价。
2004年11月，国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》充分肯定和规范了一些地方适应市场经济规律，进行征地制度改革，探索推行“统一年产值”、“区片综合地价”等的补偿办法，并明确提出在有条件的地区可以制订实行省域内各县（市）征地区片综合地价。2005年7月，国土资源部发布《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，进一步对开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作进行了部署。征地统一年产值标准和征地区片综合地价的制定和实施，是对《土地管理法》按“原用途年产值倍数法”进行征地补偿的重大改革，使中国征地制度改革朝市场化方向前进了一大步。
综合以上的三阶段分析，可以看出：
从1978年到今天接近三十年的时间内，中国土地市场化改革和建设以“阶段性”和“渐进性”来承载并实现其市场取向改革的“一贯性”。从传统计划体制下严格禁止土地买卖、转让和出租，到允许土地使用权依法流转；从农村率先突破，之后向城市扩展，再从城乡土地市场分割到逐渐走向城乡土地市场融合；从最初加强土地利用的责任制，到推行国有土地使用权有偿使用，再从“计划与市场”双轨配置土地资源，到逐渐扩大市场机制的作用空间。
到目前，依靠国家计划和行政命令配置土地资源的传统体制格局已经基本打破，市场机制在中国土地资源配置中已经发挥重要调节作用。在制度层面，中国土地市场化改革至少取得四大成果，即：在物权法的框架内，在公有土地之上创设了可以流转、交易的土地用益物权；形成了一套土地权利交易规则，初步确立了土地市场法律秩序；建立了基本适应中国转型发展要求的征地制度，既能促进中国工业化和城市化快速发展，又能基本保障当事人的土地权益；建立了对土地市场进行规制、监管和调控的政策体系，土地市场对中国宏观经济的影响得到有效管理。
4.3中国土地市场的基础构造
根据国际经验判断，土地市场结构的升级和演变将经历三种形态，即：
从土地资源资产化，到土地资产不动产化，再到不动产证券化。中国土地市场建设和发展目标可能呈现阶段性变化，土地市场结构的演变更迭同样也将表现出阶段性：市场取向改革发动土地要素市场化，逐步建立和完善全国统一、开放、竞争有序的土地市场体系，完成土地资源资产化；地产市场与房产市场融合，房地产业成长为中国经济的支柱产业，完成土地资产不动产化；不动产市场与金融市场互动、共生，实现不动产市场与金融市场深度结合，完成不动产证券化。
当前和今后相当长一段时期内，中国土地市场建设的重点是尽快建立和完善土地市场的基础构造，为土地市场向更高级形态的演变和发展奠定坚实基础。本项研究所谓土地市场的基础构造，是从大陆法系物权法视角立论的，具体包括三个层面的制度安排：依物权法定主义原则确定的，可在土地市场里流转和交易的典型土地物权体系；土地权利流转和交易的规则体系；政府对土地市场的监督管理体系。
4.3.1典型土地物权及其设定
依物权法定主义原则，土地物权需要法律予以认可或精确规定，否则，就不属于土地物权。不过，物权法定主义原则并不意味着土地物权一定要由《中华人民共和国物权法》直接规定，有的物权适宜由单行法规定。由物权法典直接规定的土地所有权、土地用益物权和土地担保物权，本书称为典型土地物权；由单行法规定的矿业权、渔业权、水权等，可以称为准物权或非典型物权。在土地市场里流转和交易的基础性、常态性的土地权利，无疑属典型土地物权。
土地市场建设和发展过程中，“坚持土地公有制与明晰土地产权”是一对基本矛盾。这一对基本矛盾可以藉物权法上土地物权制度予以转化和消解，通过物权立法改革公有土地的物权结构，使之适应市场经济的要求。中国典型土地物权制度改革和建设的线索和路径是：藉土地用益物权制度，在使用、收益权能之外再赋予土地用益物权以处分权能，塑造公有土地对公民个体的产权激励体系，建立起个体对公有土地的处分机制，开通公有土地进入市场的枢纽和主渠道。中国土地法制建设和土地要素市场化实践所走的也正是这一条道路。
世界上各个民族和国家对私有财产的法律保护皆大同小异，唯对公有财产的物权法重构才是中国特色。重塑公有土地的物权法构造，其主旨就是要整理、界定和规范公有财产的归属和利用关系，就是要将市场体制下各方当事人对公有财产的权利，用物权法规范固定下来。大陆法系传统民法上用益物权的权能主要是对物的使用、收益，不包括处分，传统物权理论甚至认为处分权能是所有人权利的最后底线。2005年7月，全国人大常委会办公厅公布的《中华人民共和国物权法（草案）》就承袭了这一传统和体例。
《物权法（草案）》第二百六十六条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等”，这一定义不承认用益物权的处分权能。
在大陆法系市场经济国家中，所有权制度和用益物权制度各有其功能定位，所有权是个人充分实现其自由人格的保障，是个人对物的完整的、全面的支配；而用益物权解决的则是非所有人有机会藉他人之物满足自己的生产、生活需要的问题，是为了更充分地实现物尽其用的目的。既然所有权制度已经充分界定了个人对物的全面支配关系，那么，他们也就没有必要赋予用益物权以处分权能，否则，只能造成权利设置的重叠，使所有权成为摆设。
与之截然不同的是，在中国特色社会主义市场经济体制下，土地所有权制度无法解决个人对公有土地的支配和处分资格问题，那么，我们只有藉土地用益物权制度，在使用、收益权能之外再赋予土地用益物权以处分权能，才能塑造公有土地对公民个人的激励体系，并得以建立起个人对公有土地的处分机制，也才能让公有土地进入市场。通俗地讲，“中国特色”的土地用益物权应该成为一种“准所有权”，达到“不是所有权，胜似所有权”的状态。
换言之，对于公有土地的物权法重构，难点、核心和焦点是赋予用益物权以适当的处分权能，建立起中国特色土地用益物权体系，以个体产权的激励机制建立与强化个体对公有土地进行独立支配的权利体系，从而开通公有土地进入市场的枢纽和主渠道，藉市场机制使公有土地得以物尽其用。
目前，我国现行法上除国家土地所有权、集体土地所有权外，在国有和集体土地上已经设立的土地用益物权有：国有土地使用权、建设用地使用权、出让土地使用权、划拨土地使用权、宅基地使用权、集体土地建设用地使用权、土地承包经营权、“四荒”使用权，等等。现行法允许在国有土地使用权、集体土地建设用地使用权、“四荒”使用权等设立抵押权。现行法上地权名目和说法过于繁杂，缺乏统一性，徒增土地市场交易成本。
