（三）城中村集体经济组织的公司化，要求必须剥离其所担负的社会功能
城中村集体经济组织的公司化必须彻底，将集体经济组织成为真正《公司法》意义上的公司，就必须在明晰集体经济组织产权时，集体经济组织所担负的社会功能也必须彻底剥离，改制后的公司不能承接原先的社区管理和公益事业。唯有如此，城中村集体经济才能改制成纯粹的市场经济的主体，改制后的企业才有竞争力。在这一点上，应当充分吸取我国国有企业办社会的教训。相当长时间内，我国国有企业缺乏竞争力，不少国有企业面临破产、倒闭的命运，从而在上世纪90年代进行了大规模的国有企业改革。改革的重要内容之一，就是通过剥离依附在国有企业上的各种社会功能，改变企业办社会的状况，减轻企业负担，实现“企业回归市场，福利回归社会”。
当然，改制后公司不承担社会福利等公共职能，并不意味着城中村改造中无视原村民福利的安排，而是指不能由改制后的企业承担。在城中村改造中，可以从集体资产中拿出一部分进行变卖，这部分所得不投入改制后的公司，而是利用这些资金加上政府的补助，为村民购买养老保险、医疗保险等，以另外途径维持成员的社会公共福利。
（作者系江西省社科院科研处副研究员。）
参考文献：
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城市中等收入人群住房保障制度研究
袁小农
摘要：我国自1998年实行住房商品化政策以来，房地产业一直呈高位运行、高速增长的态势，已成为国民经济的支柱产业和重要的经济增长点。由于住房需求过大，而供给有限，房价一路飞涨，越来越多的城市居民买不起甚至也租不起房子。因此，政府开始加大保障性住房的投入，各地政府推出廉租房、公租房、经济适用房政策。在房价居高不下的情况下，这些政策却造成了没有资格享受社会保障房的城市中等收入家庭无力购买商品房的尴尬局面。本文通过对这一现状的分析，认为房价收入比偏离、不完善的住房保障制度以及收入分配不均是导致这一现状存在及扩大的原因。在此基础上，本文探讨解决城市中等收入人群住房问题的保障性对策。
关键词：中等收入人群；住房问题；房地产业；房价上涨；保障性对策
住房是人类生活稳定的第一要素，是小康社会的核心指标，也是每个人生活方式的终极归宿形式之一。因此，住房是关系国计民生的重大经济和社会问题。目前，中国大中城市房价飞涨，作为生活必需品的住房成了城市大多数人眼中的奢侈品。尽管房地产业对促进经济增长和增加政府财政收入作用巨大，但另一方面，房地产泡沫已成为不争的事实。政府对于飞涨的房价，采取了一些措施，收效甚微。于是将低收入家庭住房问题作为重点解决的问题，各地纷纷推出廉租房、公租房、经济适用房，都是为了保障低收入群体的住房需求。而庞大的中等收入群体被推向市场，却又无力承担高昂的房价，备受冲击，生活还没有低收入阶层安稳，而他们是社会的中坚力量，是社会稳定的关键因素，解决好城市中等收入人群住房问题是构建和谐社会的基础工程。本文通过分析城市中等收入人群买不起房这一问题的产生原因，认为房价收入比偏离、不完善的住房保障制度以及收入分配不均是导致这一现状存在及扩大的原因。在此基础上，本文探讨解决城市中等收入人群住房问题的保障性对策。
一、城市中等收入人群买不起房的现状及其产生背景
（一）现状的产生
城市中居住有这样一个群体，主要包括刚毕业的大学生，外出务工人员以及普通白领。他们既承受不起畸高的商品房价格，又不够资格申请经济适用房，成为住房保障政策无法惠及的城市居民。由于住房保障政策覆盖范围比较小，大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买来解决住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。这部分游离于我国住房保障制度之外的住房困难群体一方面家庭的收入难以支付商品房的价格，另一方面他们也不符合条件申请购买经济适用房或者租赁廉租房，这就造成了当前的尴尬局面。
（二）产生的背景
在社会主义计划经济时期我国实行福利分房制度，居民住房由国家、单位统包。随着我国社会主义市场经济体制的建立，为了与市场经济相适应，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求，1994年我国颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[l994]43号），把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，建立住房公积金制度。随着市场经济改革的深化，我国经济快速发展，为了进一步满足人民的住房需求，l998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件）提出，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）提出，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。政府不断出台的各种住房保障政策，使我国的住房保障政策日益完善，形成了一条看似完满的住房保障链条：富人买商品房，符合政府标准的买经济适用房，买不起经济适用房的租用公租房，租不起房的特困户租用廉租房。但是，由于政策之间的不衔接、政策执行不到位以及商品房价飞速上涨等问题，产生了这样一个群体：完全依靠个人的经济能力无法解决住房问题，也无法享受到政府的住房保障政策，因此他们承受着沉重的住房压力。这个群体数量庞大，主要包括刚毕业的大学生、外出务工人员以及普通白领，他们大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力，追求生活质量。
二、中等收入人群无力买房的成因分析
（一）房价收入比严重偏离，超过了居民的支付能力
“2010年中国城市房价排行榜”于2011年2月10日揭晓，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元／平方米，创历史最高；北京以22310元／平方米，紧随其后；上海新房均价下降至19168元／平方米，位列第3；广州以l2560元／平方米，位列第8。从统计数据来看，2010年1—6月份，房价继续保持了快速的增长势头，排名前20的城市均价均超过8500元／平方米。其中，浙江城市占据6席，广东和江苏城市各占3席。而据国家统计局2011年3月1日发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》称，2010年全年农村居民人均纯收入5919元，剔除价格因素，比上年实际增长10.9%；城镇居民人均可支配收入l9109元，实际增长7.8％。从上述统计数据可知，房价收入比偏高，尽管城镇居民人均可支配收入有大幅度增长，但要购房，还要承受很大压力。有关机构在2008年发起了一项房屋购买力的调查，共有5000多人参加了这项调查，根据当时的房价上涨速度，他们当中7.8％的人有能力在5年之内买房，24.9％的人认为自己可以在10年内买房，29.1％的人能够在20年内买房，剩余的比例最大的37.1％的人认为以自己的收入将一辈子都买不起房。可见，房价飙升过快是中等收入阶层买不起房的根本原因。
（二）不完善的住房保障制度使部分居民被排斥在政策边缘
我国城市中等收入人群买不起房的现状，有一大部分因素源于我国住房政策的缺陷和住房保障制度的不完善。这主要是各项住房保障政策不能对接，不能达到无缝覆盖，有一部分人正处于政策覆盖不到的真空地带。l998年的房地产体制改革加大了保障房的建设力度，形成了以廉租房、经适房、限价房、商品房四个层次的住房供应体系。在这个体系里面，低收入家庭的住房问题主要通过廉租房、经适房解决，高收入家庭则主要通过商品房市场解决，表面看来这个体系可以有效实现“居者有其屋”的目标，但是实际操作中却是另外一回事。首先，经济适用的申请标准具有滞后性，无法适应已变化的居民生活水平，一部分中低收入人群被排除在经济适用房申请范围之外，又没能力购买商品房。其次，政府保障性住房政策有户籍限制，这使部分外来低收入人群享受不到政策的优惠。住房制度改革是造成我国城市中等收入人群买不起房的比例不断扩大的重要因素。
（三）财富分配不均，中低收入群体在扩大
从财富分配来看，贫富差距的持续扩大造成中低收入群体的增加，这是现状产生的直接原因。近l0年来，我国收入差距持续扩大，自2000年基尼系数越过0.4以后，不断上升，目前已接近0.5。在贫富差距的持续扩大中，那些主要凭体力劳动获得收入的社会底层劳动者群体收入增长严重滞缓，如规模不断扩大的农民工群体，其收入增长在过去十年时间里基本处于停滞。2000年以来，伴随着我国资本市场的成长，经济增长成果越来越多的份额开始通过资本市场进行分配，财产性收入成为人们分享发展成果新的主要方式。这在造就很多受益群体的同时，也出现更多在这场财富分配盛宴中出局的群体，进一步拉大了贫富差距，扩大了中等收入群体。
三、解决城市中等收入人群住房问题的成功经验
（一）国内经验
1.香港经验
香港的中等收入群体由于收入超过规定限额而不能申请入住公屋（香港的公屋相当于内地的廉租房），但是他们也负担不起普通商品房的价格，也就不具备购买私人发展商所建楼房的能力。目前政府对中等收入群体的界定条件为：每月家庭总收入大约22001~40000港元；至少有2名家庭成员，而且都在香港定居。申请者也必须是已在香港居住超过7年的当地居民；家庭成员过去两年内均无自行购买的物业；家庭财产需低于100万元港币；家庭成员均不具备公屋申请者的条件，同时未享受到“居者有其屋”的机会；并且政府没有为他们提供任何形式的住房补贴。他们住屋计划主要有两个：住屋贷款和居屋计划。
首先说住屋贷款，这是一个短期解决办法。1993年7月，香港政府拨出一笔20亿港元的专款支持中等收入家庭住屋贷款计划的执行，房屋协会负责向约4万个具备资格的家庭提供贷款。申请成功的居民将得到一张授权证书，能够以贷款的方式来购买楼龄小于10年以及总价低于300万港元的住房。这笔贷款的年息只有2％，其最高限额为50万港元，或为房屋净售价的两成，以两者之低值为上限。4年之后，贷款人开始偿还贷款，还款期限长达l0年。除此之外，房屋协会将登记注册所有符合资格申请者的信息，如果他们在这一期的申请没有获批，则自动轮候到下一期。其次说居屋计划，这是解决中等收入家庭住房问题的长远方法。香港私人物业特别贵，即使是在普通地段，其楼宇价格每平方米也都接近5万港元，购买一套50~60平方米的房屋，就需要200多万港币。为了缓解中等收入家庭的购房压力，香港房屋协会推出了居屋计划。总资产低于100万港元，每月家庭收入在2.2万~4.4万港元之间，既无自有房屋也未享受政府住房补助的家庭能够以低于市场价的售价来购买由房屋协会所建的楼宇。房屋协会与多家银行联合，为成功的申请者提供80％的按揭贷款，以帮助其更好地购买居屋计划的房屋。同时，协会还从自己的账户中为申请人拨出专款供给向银行提交约为房屋售价10％的保证金。
2.宁波经验
在我国宁波最早实施了限价房政策。宁波市房价涨幅在2000—2002年连续三年都是全国第一，2003年是全国第二；宁波市政府在2004年推出5012套限价商品房后，其房价涨幅居全国第五，2005年退至全国第八。宁波的实践表明，限价房在解决中低收入家庭住房困难和抑制房价上涨方面，还是发挥了较为显著的作用的。
