住宅小区物业管理综述
1. 住宅小区的特点
住是人类社会最基本的生存需求之一。住宅是人类社会家庭生活中，基本的生活空间，人生绝大多数的时间是在各类住宅中度过。而住宅作为构成家庭的重要组成条件之一，无疑就需要满足住的需求。这是居住与生活的基本要求之一。随着人类社会的发展，人们对于住宅的要求也在逐步提高。
早期的住宅只是为了躲避灾害，包括野兽侵犯和自然灾害，例如风、雨、雪等。
人类社会发展到今天，按照原始的设计用途一般把房屋建筑分为两种，一种是居住型房屋，一种是非居住型房屋。
那么什么是居住型房屋呢？
居住型房屋是指人们生活赖以生存的必要空间，应在户型、结构、平面以及空间布局、厨卫设施设备、建筑美观上满足不同功能要求，同时在采光、通风、保温、隔音等物理环境上让居住者感受到舒适，并在安全设施、居住隐私性等方面满足居住者的心理需求。
相对于居住型房屋仅有的居住功能来讲，非居住型房屋用途广泛，被应用于商业行为等，如小型私企办公等。
在当今社会，居住性房屋的典型代表是住宅小区。所谓的住宅小区，又被称为居住小区，指的是具备一定的建筑规模、一定数量的居民，配套着能够满足居住者的物质文化和精神文化需要的绿化设计、生活设施、配套设施，并且感到被城市所分割或被自然界限包围的相对独立的区域。
住宅小区所具有的特点是：
（1）房屋产权多元化，配套设施逐渐形成公有的社会化格局随着住宅房屋商品化的推进，住宅小区房屋基本上由居民自行购买，产权归属居民个人所有。然而，我国现阶段房地产政策处于过渡阶段，产权处于由公有向私有的过渡阶段，因此，就呈现出一人小区，甚至同一栋楼的产权归属多样化的现象。但是，与房屋产权的多样化相对应的则是住宅公有设施的社会化，小区的绿化地带、配套设备、公有设施等，仍然公有。
（2）人口结构复杂，密度高
住宅小区的居民众多，密度高，一般以家庭形式为单位生活，人口结构不管是以家庭成员的年龄划分，还是以经济收入划分都是比较复杂的。在现阶段如此复杂的人口结构和较高的人口密度下，邻里之间普遍交往比较少、相对的自封，使得各自独立生活在一个较小的社会区间内，着必然会形成一个与地理位置、经济收入、文化程度复杂独特的社区。
（3）配套设施完善，居住方便
如今的城市住宅小区都经过政府规划、建设而成，往往与便利的交通、合理美观的绿化环境、健身等配套设施相搭配、并与学校配套结合等，形成一个便利、美观的住宅小区。
2. 住宅小区的功能
住宅是人类最基本的需求之一，随着时代的发展，住宅功能范围也在逐渐扩展，一个现代化的住宅小区，要满足业主的要求，一定要了解业主对住宅小区功能的需求，这样才能打造一个既是现代化和智能化，而又更多人性化的住宅小区，而就住宅小区的功能而言，居住环境舒适、安全有保障、生活方便是其首要标准。
（1）环境舒适：在这一项中，现代住宅小区包括住宅平面空间的布局规划、视野、光线采集、杜绝噪音、空气湿度等，应当达到人体满意感受条件。
（2）居住合理：这一项包含的项目有，生活污水的再处理，住宅小区内空气质量，厨卫设备布局合理管线隐蔽，废油、气、烟排除畅通，家具、墙漆等环保材料。
（3）居住环境可持续发展：卧室、餐厅、客厅等，可以在框架设计内随意灵活分隔。
（4）居住环境节能、降耗：综合利用可再生资源，例如风能、太阳能等新型材料，能源以及设备需发挥最大公用效益，做到有效、合理利用。
（5）居住环境安全性能：这一项中的项目有，多层次防盗，从边缘地带、区内中央监控、住宅防范等作为紧急事件的防护措施。
（6）居住环境方便：住宅小区内部和外部交通道路布局方便合理。
（7）配套设施完备：区内内部或者周边分布超市、医院、餐厅、学校等，区内配套有计算机网络、智能化设备等。
2001年，国家建设部住宅产业办公室提出一个关于智能化小区的基本概念：“住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通信与网络、自控和IC卡），通过有效的传输网络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。纵观目前国内外各种智能化住宅小区，都普遍具备以下功能特征：①住宅内部具备完善的保全措施、监控设备以及信息化的社区服务管理，比如建立业主QQ群等。
②住宅小区内部具备安防预警能力，对于火灾、防盗等具备一定的应对能力。
智能化系统的具体功能分为三类：①基本要求：报警防盗、出入口控制、有线电视、语音通信、保全巡逻管理。
②中等要求：视频点播、网上炒股、家电远程控制等。
③高等要求：集中空调系统、网上教育（无法在大范围内实现）。
总的来说，住宅小区智能化系统是智能住宅小区实现的必要条件，但是，并不是具备相应的硬件能力就足够了，必须真正发挥出智能化系统最大功能的住宅小区，才是一个成功的现代化的住宅小区。
因此，住宅小区的智能化还有相当长的一段路要走，而物业管理在智能化建设方面，则有广阔的前景，一旦在适宜的房地产品牌上操作成功，既给住宅小区业主带来了信息技术真实的物超所值的智能化服务，给物业公司也能带来相应的收益。
3．住宅小区的物业管理
物业管理如今已经成为住宅小区不可缺少的职能部门，它由住宅小区的业主和物业管理方以委托合同相约定，对于住宅小区内业主房屋以及配套的配套设施、相关共有场地等进行维护、管理、养护，以及从事维持物业公司管辖区域内的环境卫生和秩序的活动。
住宅小区物业管理的目标是——在企业的经营管理中，获得业主的认可，得到企业利润，达到环境效益相统一。
在此基础之上，住宅小区的物业管理具有以下几个特点：（1）具备社会性。这是打造企业文化品牌最重要的环节之一，也是企业能够长久生存发展的必要条件。
（2）具备服务性。物业管理是为物业小区业主之间签订的服务条约，物业管理的服务对象就是业主，物业管理之于业主，存在着合约上的服务性。
（3）具备复杂性。物业管理包含的内容相当多，包括治安消防、物业交通以及配套设施环卫等多种工作。
（4）具备艺术性。很难对这种艺术做一个妥善的定义，它包含着沟通艺术、环境艺术等。
然而，在实际的物业公司运作的过程种，不仅要完善的做到以上几点，同时还必须遵从物业管理的以下原则：（1）依法管理原则——物业管理必须遵从建设部制定的《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》；中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；其他相关规定和要求还包括：《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《业主大会章程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业管理收费管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》及当地的服务要求及标准等。
（2）合理收费原则——住宅是民生之本，涉及了千家万户，加快住宅建设、提高和改善人们居住条件和环境，是我国既定的房地产业发展指导思想，也是逐步推广和实施住宅小区物业管理的根本目的。因此，完善的物业管理，一方面可以弥补房屋建造中的各种不足和缺陷，另外一方面可以使住宅小区的各项功能充分发挥，使业主享受到物超所值的、和谐的、安全的、清洁的居住环境。然而，社会是由个人组成的，人们在居住的过程中，由于各业主的性格、文化程度、职业、收入等的不同，不可能不产生矛盾，因此，在必要的自律约束的基础上，需要制定一个大家共同遵循的居住行为规范，并产生相应的权利和义务。
（3）专业化、有预见性的管理原则——立足现在，展望未来，物业管理工作关系到物业住宅小区的业主们的生活安与和谐，因此，必须主动积极地做好管理工作，针对火灾等事故隐患，要有预见性的防备，做到有备无患，提高工作效率，减少短期行为。
（4）档案化的管理原则——物业小区的档案资料包括业主信息以及住宅房屋信息。建立档案管理有利于方便物业管理，因此，物业公司应当按照资料本身的内在规律，去伪存真，留下对物业管理有用的资料，进行科学的分类与保存。
住宅小区实行专业化的管理，就要求从事物业管理的人员应当具有专业化素质，这样才能打造舒适、便利的住宅小区：（1） 房屋维护①房屋外观完好达到98%以上。
②楼房有明显的栋号和引路方向。
③无违反物业管理规定私自搭建行为，阳台使用不得有碍观瞻。
④房屋档案齐全，管理完善，房租、水、电、气等费用实施物业代缴，有效收缴率98%以上。
（2） 配套设备、配套设施管理
①小区内设备良好，无安全事故隐患，电梯设备一切正常。
②影响居民生活用水供暖的高压水泵、水池、水箱、锅炉、煤、燃气等有严格的管理措施。
③污水排放通畅。
④消防系统设备养护周到，随时可启用。
⑤机动车、非机动车停放整齐，交通管理有序运作。
⑥住宅小区水、电、通讯、照明设备正常运转。
⑦小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、草木、建筑小品配置得当。
⑧房屋内的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意占用或堆放杂物。
⑨不得饲养家畜以及污染环境，影响其他居民业主的宠物。
（3）治安保全管理
①小区实行24小时保全、封闭式管理保全制度。
②小区内无重大火灾、刑事犯罪事故。
③保全人员认真负责、有责任心、有职业道德感、工作严谨。
（4）社区文化管理
①小区内有娱乐场所和设施，物业管理定期组织开展健康有益的社区文化活动。
②小区订有居民精神文明公约，居民能自学遵守住宅小区的各项管理规定。
③物业管理主动照顾孤寡老人、残疾人等。
（5）物业公司经济效益
①开展多种便民有偿管理制度，多种经营业务。
②做好向住宅小区居民以及社会宣传工作、沟通工作，打造企业形象。
住宅小区物业管理的基本构成
1．住宅小区物业安保管理部组织结构图2．住宅小区物业交通管理部组织结构图3．住宅小区物业工程管理部组织结构图4．住宅小区物业环境管理部组织结构图5．住宅小区物业服务管理部组织结构图6．住宅小区物业财务管理部组织结构图7．住宅小区物业人事管理部组织结构图
物业管理相关法律法规
1.《中华人们共和国物权法》——（节选）
《中华人民共和国物权法》（节选）
业主的建筑物区分所有权 （居中）
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、配套设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼
相邻关系
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
