通过对本章的学习，你应该能够：
１．了解投资性房地产的范围；２．掌握投资性房地产的确认和计量；３．熟悉投资性房地产的转换和处置。
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的概念
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（一）属于投资性房地产的项目
１．已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
例６１ 宝吉房地产开发公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将长期持有使用权的一块土地出租给甲公司，以赚取租金，为期１０年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期３年。假设不违反国家有关规定。
本例中，对于宝吉房地产开发企业而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。
２．持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地。
３．已出租的建筑物
已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议方式中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
例６２ 宝吉房地产开发公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间门面房出租给宝吉房地产开发企业，为期５年。宝吉房地产开发公司一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。２年后，由于连续亏损，宝吉房地产开发公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。
本例中，对于宝吉房地产开发公司而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，则属于其投资性房地产。
例６３ 宝吉房地产开发公司在武昌铁机村购买了一栋写字楼，共１２层。其中，５层经营出租给乙公司，６层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。宝吉房地产开发企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。
本例中，宝吉房地产开发公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于宝吉房地产开发公司而言，这栋写字楼属于其投资性房地产。
例６４ 宝吉房地产开发公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。宝吉房地产开发公司按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一排商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。
本例中，这排商铺不属于投资性房地产。直到宝吉房地产开发公司与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这排商铺才能转为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目
下列房地产不属于投资性地产：
（１）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
（２）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量并用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量或出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一）投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（１）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（２）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
以下以外购、自行建造的投资性房地产的初始计量予以说明。
１．外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
２．自行建造的投资性房地产
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量具有成本价值和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理。
（１）外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（２）按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产——累计折旧（摊销）”科目。
（３）取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
（４）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠取得，才可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件。
（１）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
（２）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
对于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理。
（１）外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产（成本）”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（２）不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表中投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损溢。
资产负债表中，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损溢”科目；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的会计分录。
（３）取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
例６５ 宝吉房地产开发公司为从事房地产经营开发的企业。２００８年８月，宝吉房地产开发企业与乙公司签订租赁协议，约定将宝吉房地产开发公司开发的一栋新装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为１０年。当年１０月１日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为９０００００００元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，宝吉公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
２００８年１２月３１日，该写字楼的公允价值为９２００００００元。２００９年１２月３１日，该写字楼的公允价值为９３００００００元。
宝吉公司的账务处理如下：
（１）２００８年１０月１日，甲公司开发完成写字楼并出租。
借：投资性房地产——写字楼（成本）９０００００００
贷：开发产品９０００００００
（２）２００８年１２月３１日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损溢。
借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）２００００００
贷：公允价值变动损溢２００００００
（３）２００９年１２月３１日，公允价值又发生变动。
借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）１００００００
贷：公允价值变动损溢１００００００
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”
科目，按照原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”等科目。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
例６６ 宝吉房地产开发公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用并一直采用成本模式进行后续计量。２００８年１月１日，宝吉公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为９０００００００元，已计提折旧２７０００００元，账面价值为８７３０００００元。２００９年１月１日，该写字楼的公允价值为９５００００００元。假设企业按净利润的１０％计提盈余公积。
宝吉公司的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼（成本）９５００００００
投资性房地产累计折旧（摊销）２７０００００
贷：投资性房地产——写字楼９０００００００
利润分配——未分配利润６９３００００
盈余公积７７００００
第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
（１）投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
