土地税的市镇征收乘数由各市镇自行决定。各市镇在每年年初决定下一年度的乘数，州可以对征收乘数的上限进行控制。各市镇可以为A类地产税和B类地产税分别设立征收率。一般B类地产税的征收率较高。如2005年，德国A类地产税的平均征收率为292%，B类地产税的平均征收率为392%。
（六）税收优惠
两德统一后，为了鼓励在原东德地区投资，法律规定在1981年至1991年间，在原东德地区内建立的住房可以在10年内免缴土地税。
对公共用地、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构，以及军用设施和市政公司等，实施土地税豁免政策。
德国对自有自用的第一套住宅（度假村除外）不征房产税，只对宅基地征收土地税。从1990年起，对居民构建的自有自用住宅实行新的土地税收优惠政策。对于一户4口人的标准家庭，税收优惠的标准为独户住宅面积在156平方米以下、双户住宅面积在240平方米以下。
（七）税收征管
不同于其他国家，德国并没有设置国税、地税两套征收体系，财政与税务也是合二为一的，联邦财政部和州财政部共同在州设立税收征管总机构，这些机构受联邦财政部和州财政部共同领导，处于相对独立的超然地位。除了联邦和州设立税收征收机关以外，市镇等还设立地方税务局，负责征收地方税。
土地税由市镇税务局利用计算机计算出每块土地的应纳税额，并将纳税额以书面形式通知土地所有者，纳税人按照通知单上注明的应纳税额缴纳土地税即可。
（八） 税基评估
《德国资产评估法》规定，土地的评估价值由各州的房地产评估委员会的评估师依据成交的土地价值独立作出评估。评估出的土地价格不需要政府进行确认，法律只承认房地产评估师的签字报告。法律规定评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有无限责任。如果房地产评估出现错误，先用该项目的保险合同的赔偿金额赔付，不够再用私人财产赔付，公司内的所有评估师都负有连带责任。
法律规定，每一块出售的土地都要进行登记，公众可以从多种渠道获得具体的信息，为交易或租房提供参考。所有房地产交易状况集中起来，形成销售价格汇总。各地评估委员会则根据销售价格汇总，每年制订地价图，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制定的普遍的标准土地价格主要涉及农林区、农村和城市、工业和贸易区、交通区及学校和医院等公共区。另外，地价图可以提供商用、住宅用楼房及楼房层数等方面的信息。
德国房地产交易的透明度非常高，这也为政府征税、城市建设等提供了诸多便利。政府每年都利用地价图、各类评估师的评估报告所提供的价格来征收土地税和房产税。同时，为了照顾低收入家庭，政府还开发一些住宅楼销售或出租给低收入家庭，依据的也是评估师的评估报告。
三、德国房地产市场调控的经验
在过去几年，如果考虑到德国的物价水平，德国的房价实际上并没有上涨，即使在金融危机时期仍然保持房价的稳定。德国采取的调控房地产市场的措施值得我们借鉴。
（一）通过税收手段加大了房产成本
在德国，除了保有环节的土地税、房产税和交易环节的不动产交易税外，如果通过不动产的买卖获得盈利，还要缴纳15%的资本利得税。自2009年起，对投资者的房租收入要征收25%的资本利得税。沉重的税负降低了投资者买房投资的需求。
（二）运用法律手段遏制房地产超额收益
德国法律规定，对于房价房租超高乃至暴利者，地产商和房东要承担法律责任。地产商设定的房价超过合理房价的20%为超高房价，地产商构成违法，购房者可以向法院起诉。如果不将房价降到合理的范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商设定的房价超过合理房价的50%，则构成犯罪，地产商不但要受到处罚，而且还要面临着最高3年的有期徒刑。
德国政府对房租也进行了严格限定。根据德国的房租法，3年内房租上涨不能超过20%。此外，政府根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的租房价格表，并公开发表。如果超出合理价格的20%就构成超高房租，房客可以向法庭起诉。不仅房租要立即降到合理的房租范围，而且房东要受到巨额的罚款。如果超过50%就构成了犯罪，可能受到刑事处罚。
（三）政府鼓励合作建房、自建房，打破开发商对房屋供应的垄断
对合作建房，政府从信贷、土地、税收等方面给予政策支持。特别是在税收上，对合作建房的所得税、财产税、不动产转移税均实行较低的税率。另外，德国在进行土地规划的时候，对高、中、低档房屋的结构做了明确的规定。对于低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有修建住房中福利房的比例，以低价售或租给这些人。总之，政府通过建立多渠道的住房供应体系，摆脱了听任开发商任意定价的局面。
###第五 日本房地产税收制度
日本房地产税收制度的形成、完善经历了一个相当长的历史过程。1871年，日本明治政府开始发行地券，在承认土地私有的同时，对土地的所有者征收地租，这便是土地税的雏形。二战以后，1950年，根据夏普税制调整团的建议，日本废除了地租，开设了固定资产税，并使之成为地方的主体税种。此后，根据经济形势和国家宏观调控的需要，从1969年到1999年间，日本先后对房地产税经过了7次比较大的改革和调整。其间，由于对宏观经济和土地市场的发展形势判断不准，日本房地产税收政策的失误加剧了房地产泡沫的破裂，随后出现了长达十几年的经济低迷，地价下滑、房地产市场萧条、土地闲置、金融机构不良债权的处理停滞等问题突出。为了提高对土地使用价值的重视，日本在2003年的税制改革中大幅减轻了对土地流通环节的课税，停征了土地特别保有税。
2003年之后，为了摆脱资产通缩的束缚，日本再次构建了土地政策的框架，并以“实现合理的土地使用”和“形成透明高效的土地市场”作为土地政策的基本理念。在2009年制定的“土地政策的中长期展望”中，再次把房地产市场的税制和地价公开发布制度提到了重要位置。
现在，日本已经在房地产的取得、保有和转让各环节建立了相对完善的税收制度，不仅为各级政府提供了稳定的收入来源，而且为国家的宏观调控提供了必要的政策手段。
一、房地产税收概况
从总体上看，日本的房地产涉及多个税种，既有中央税也有地方税；从结构上看，取得、保有、转让各环节相互协调，相互补充。
取得环节涉及的国税有消费税、印花税、继承税、赠与税、注册税等，地方税有不动产取得税等。日本实行财产登记制度，取得土地、房屋的人为使自己的财产受到法律的保护必须进行财产登记。在进行登记时，取得财产的人需要交纳注册税。其税率依据登记的种类分别设定，如所有权登记的税率为0.4%。房地产取得者还需要交纳不动产取得税，该税属于地方税。税务所依据房地产登记证明，派专门人员到场进行核实后向纳税人送达纳税通知书。不动产取得税的税率为4%，并通过变动计税依据的办法来调节纳税人的税收负担。如果房地产是通过继承或接受赠与获得的则要缴纳继承税与赠与税。这两种税都属国税，均采用10%～50%的6级累进税率，计税依据为不动产的评估额。
房地产取得环节涉及的税种有固定资产税、都市规划税、所得税、消费税、事业税等。由于固定资产税在地方的税收中占有重要的地位，下面主要通过固定资产税（以东京都为例）来介绍日本的房地产税收。都市规划税是一种以筹措都市改造资金为目的的税。纳税人是市区内拥有土地和房屋的人，它的征收方法与固定资产税有许多相同之处。当房地产用于租赁时还要缴纳个人事业税、地方消费税等。
房地产转让环节涉及印花税、所得税、住民税和消费税等。在房地产转让时，买卖双方必须在书立合同上贴印花税票，并在其上加盖戳记以取得法律效力。其计税依据为买卖合同的记载金额，合同金额在1万日元以下时不征收印花税。印花税实行的是从200日元到60万日元的11级定额税率。对房地产转让收益，中央政府分别征收个人或法人征收所得税或法人税，地方政府分别征收个人住民税或法人住民税。对于个人来说，不动产转让收益涉及所得税和住民税。其计税依据都为不动产转让所得金额，即转让价格扣除取得费（购买款项和购买手续费等，费用不明的以转让价格的5%计算）、转让费（登记费、搬迁费等）、特别免税扣除额后的余额；税率因持有不动产的期限而有所不同。对于长期转让所得征收15%的所得税和5%的住民税，对于短期转让所得征收30%的所得税和9%的住民税。从事不动产中介业的人要缴纳个人事业税，计税依据为向税务所提出的确定申告书里记入的所得金额，适用5%的比例税率。法人在房地产转让取得收益时应当缴纳法人税，计税依据是对取得的收入作纳税调整后的应税所得额。大法人（资本金在5亿日元以上）适用的税率为30%，中小企业按减轻的税率18%征收。此外，地方政府也会根据法人的规模征收一定比例的法人住民税。
二、固定资产税
固定资产税是有关不动产保有环节的最具代表性的一个税种，属于市町村的地方税种，其收入归市町村支配。但是，为了防止对大规模折旧资产征得的税收集中于特定的市町村，规定了这种折旧资产超过一定限度的部分由道府县征收。
（一）课税对象
固定资产税的课税对象为土地、房屋及建筑物、折旧资产。
土地指住宅地、田地（包括水田和旱田）、矿泉地、山林、原野以及其他种类的土地。
房屋指住宅、店、库以及其他建筑物。
折旧资产指建筑物、机械、船舶等事业用资产，在法人税或所得税中成为折旧对象的资产。
(二) 纳税人
每个日历年度的第一日（1月1日）在台账上注册登记的房地产的所有人均为固定资产税的纳税人，无论是法人还是个人。
日本固定资产税实行台账征税原则，市町村政府对土地、房屋和折旧资产分别设有征税台账和补充征税台账（补充征税台账是为遗漏登记的房地产实际所有人或使用人准备的）。固定资产的纳税义务人为1月1日作为土地、房屋及折旧资产的所有者在固定资产台账上登记的人。即使在1月2日后，房地产的所有权发生转移也不能变更那一年的纳税人。如因某些原因（如火灾等）丧失其使用价值，也不会退还固定资产税；同样，在1月2日后新购的房地产则无需缴纳本年度的固定资产税。
（三）计税依据
