目前，投资专家依据商业房地产的建筑形式，将商业房产分为两大类：
1.单体商业形式，即以单体建筑的形式经营商业内容，其主要的特点就是一般单层面积较大，进深和层高可以适合绝大多数商业业态需求，卖场通透，使用率高，有充足的停车位，由开发商直接或委托招商，统一管理。
2.底层商业形式，即包括住宅、公寓、写字楼以及建筑综合体一、二层及地下一、二层，通常面积较小，以分割铺面形式对外租售，主力铺位面积在200～500平方米之间。
底层商业形式根据其用途，又可以划分为写字楼底商和住宅底商。
（1）写字楼底商一般位于成熟商务区，比如，北京的写字楼底商以国贸、燕莎、金融街、中关村区域商业地产项目为代表，这类商铺面向的消费群体收入水平较高，虽然租金较高，但由于经营品类利润率可观，如快餐、精品、服装等，因此比较旺销。
（2）住宅底商大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道，消费群体相对固定，一般作为小区生活配套，以为小区居民服务为主。
商业房产是一种获利较高的投资，但是如果投资者如果不能够树立正确的投资观念，则有可以身陷商业房产的投资雷区，而兵败麦城。
1.追求100％销售率
如今越来越多的投资者开始认识到了社区商业的潜在商机，不少项目的商铺销售极为火暴，价格也随之飙升，甚至一些商业房产的销售率超过100％（连走道都出租了）。其实，这是一种反常的现象。以宾馆作比较，宾馆的最佳出租率为90％，一旦超过这个比率宾馆的经营就容易出问题。其原因就是宾馆的人员配备、设备运行、房问使用无法长时间的满足满负荷运转的需要，因此必须有一定的商业空间留白。一旦宾馆的出租率达到100％，当发生了人员缺勤、设备故障、房间维修等突发事件的时候，宾馆将会失去了迂回、挽救的空间，每年“五一”、“十一”的旅游旺季带来的人满为患就是一例。同样，当商铺的出租率高于100％，也是十分危险的。由于过分拥挤的购物环境会使整个商业品质下降，而且也根本无法开展一些必要的促销活动，久而久之，最终导致该地区商业的衰落。因此，作为商业房产的投资者，在规划、招商过程中应该适当地留有空白。
2.价格恐高症
一些人们在购买商铺时，患有价格“恐高症”，认为只买便宜的商铺才是正确的投资方式。这是一种对商铺定价的认识误区。
人们都存在着一种购买“价廉物美”的商品的消费心理，但是人们不应该把这种消费观念应用于商铺投资。商铺的投资价值是无法以表面标价来衡量的。商铺是一种特殊的商品，它的价值评估必须用收益还原法来确定。收益还原法，即商铺价值=商铺经营收益／基准投资回报率，当基准投资回报率（即同类项目平均的投资回报率）一定的时候，商铺价值取决于商铺经营的纯收益。
例如：按照收益还原法的原则来对当前厦门的商铺价格分布情况进行分析，很容易得到一个准确而满意的答案。我们从中长期投资的角度进行分析，中山路5万～6万元/平方米的商铺价格与海沧5千～6千元/平方米的商铺价格都具有合理性，这是由于中山路一问商铺与海沧一问商铺的经营收益能力也相差在10倍上下。但是，如果海沧商铺的经营收益能力与中山路不存在任何差距，或者差距很小的时候，那么人们必然会认为中山路5万～6万元/平方米的商铺价格太高，而海沧5千～6千元／平方米的商铺价格低。
这就是商铺投资市场中人们认为“商铺无价格”的根本原因。商铺的经营收益能力决定了商铺价格，但是商铺的收益能力并非仅仅是从现时的角度去估量，还包括未来的增长潜力。只要商铺的经营纯收益具备未来增值潜力，商铺价格一路走高是毋庸置疑的，而现时的高标价也无可争议。
例如：位于厦门前埔小区古楼广场的底层商铺开盘后，创下了本市小区商铺的最高售价——每平方米2万多元，但依然问津者甚众。其原因就是由于前埔小区“商住分离”的规划设计注定了小区商铺的稀缺性，作为集中的独立商铺集群，不夜城在不久的将来收益必然会成倍增长。相较而言，其他小区的商铺价格尽管只有几千元／平方米，但由于规划上普遍的商住不分，满街的商铺，过度的商业竞争，使得每间商铺的经营收益能力必定很难实现巨大的增长，价格虽然看起来很低，但实际上可能并不便宜。
因此，在购买商铺时，投资者一定要牢记这样一个原则“只买对的，不怕贵的”。
