2008年9月，房地产行业的“救市”政策，在人们的千呼万唤中破冰而出，但“救市”并不是房地产的救世主，此后，一切仍在继续。
“一个炫耀财富的时代已经结束。”美国历史学家斯蒂夫·弗瑞什在冬天下了这样一个结论。熊市如同阴霾挥之不去，终点站在何处，没有人能够为这个决定房地产企业生死的命题提供精确的答案。经过洗礼，有的企业陨落，有的企业在死亡线挣扎，有的企业成就反周期之王。敢问熊市未尽，路在何方？
“铜九铁十”黯淡开场
一系列的宏观调控组合拳，其力度之大，动作之频繁，让人们看到了政府的“铁腕”：该出手就出手，且干净利落、不拖泥带水。
在2008年9月来临之前，深圳房价连续下跌，尤其是出现“断供”影响金融安全之说后，政府为确保金融稳定会救市的传闻不时出现。8月27日，政府一纸限贷令的颁布，将传闻击得粉碎，“现在调控政策明朗，再等下去已没有意义，抓住今年最后一次销售机会，已经不容有失，这可能是不少中小企业的生死关了。”一家中型房地产开发企业的经理说。
被击中的不仅是“救市说”，还有紧随而至的房地产“金九银十”梦。在房地产商眼中，以前的“金九银十”已不复存在，取而代之的是“铜九铁十”。之所以起如此的“化学反应”，原因只有一个，即“寒”气过重。
9、10月是楼市历来传统的销售旺季，然而2008年9月份，全国楼市的成交量依然在低位徘徊，同比2007年连5成都不到。在2008年的“十一”黄金周，京沪深穗四大城市的成交量不约而同地降至历史新低；与此相对应的是，黄金周前购房者期待的第三轮降价并未出现，四大城市成熟区域的房价依然高企。
进入9月，开发商就开始用大举推盘来促进楼市回暖，2008年8月28日，万科在上海本地媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称在8月30日—9月14日，旗下8个楼盘限时推出特价房源，更有精彩礼包和惊喜大奖。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同，这次万科喊出“直降10万元”的口号。
9月13日中秋节前期，位于北京西四环和西五环之间的大盘“远洋山水”也仿效万科，推出了远景阁21、26、31号楼的100套“特价尾房”，最低折扣达7折。
此后，楼市的“降价风潮”开始逐渐蔓延。富力地产、合生创展、金地集团、恒大地产等一线地产商纷纷开始跟风打折。
但是，购房者并没有“买账”，降价所得到的市场回应似乎恰恰相反。2008年9月上海一手商品住宅的新增供应量为120.66万平方米，环比8月大幅增长了63.4%；成交量却仅为43.69万平方米，环比下滑32.8%，创下了上海“金九”楼市的历史新低，与创下历史新高的2007年“金九”形成了鲜明对比，成交量只相当于2007年同期的22%。
上海“前线告急”，北京的情况也并不如意，根据北京房地产交易管理网的统计显示，2008年9月北京商品住宅销售总套数为2788套，销售总面积约33万平方米，日均成交量为93套，同比2007年9月的391套下降76%，更是近3年来有公开交易数据中成交量最低的一个月。
毋庸置疑，此次惨淡的“金九”楼市，创下了近3年来最为严重的滞销局面。虽然“金九”已变成“铜九”，颇具打不死精神的开发商没有灰心，又开始押宝在“银十”上。“银十”可能成为开发商今年售楼的最后良机。于是，新老项目纷纷集结，开始准备“叫卖”。仅北京一地，在10月份公开宣称入市销售的纯新楼盘就超过11个。有些老项目打折的幅度令人瞠目结舌，部分项目的降价幅度已经达到30%，有的项目甚至将价格直接调整至2007年同期水平，等同于至少下降了50%。
降价幅度之高表明房地产抓住“银十”这根救命稻草的决心，但市场仍旧没有给其好脸色。2008年10月1日—10月4日，北京住宅期房签约量日均不足60套，而这期间在售的楼盘约有300家。
正当人们在为这名不副实的“金九银十”抱怨时，也有一些明智且幸运的地产商，收获了真正的“银十”。从9月29日—10月5日，恒大地产的18个楼盘展开联动促销，2万套房源平均打8.5折。结果开盘当天回款高达31亿元。
说恒大地产幸运，一点也不为过，因为降价的示范效应，可能会导致购房者认识到暂时抑制自己的购房意愿可以促进房价回落，如此一来，购房者的观望氛围可能会更加浓厚。但它却打破了这个“魔咒”，成为为数不多的幸运儿之一。
据中国人民银行公布的2008年第3季度全国城镇储户问卷调查显示，未来3个月打算买房的居民人数占比例为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平，而北京、上海、天津和广州等一级城市未来3个月打算买房的居民人数还不足10%。
购房者已经形成了房价下降心理预期，更多购房者将选择持币观望。同时，国家宏观调控政策还在持续，由于房地产的惯性，价格和成交下滑趋势还将会持续一段时间。正如福州大学房地产研究所所长王阿忠所说：“尽管楼市陷入持续低迷，但目前房地产开发利润率仍然维持在30%—100%的高水平，房价仍有继续下降的空间和可能性。”
楼市“寒冬”刺痛各方神经
2008年10月11日，浙江中港集团的大门突然被贴上了法院的封条，随即，中港集团所在地浙江金华相关政府部门证实了中港高层失踪的传闻。有知情人士称中港集团已经负债1.3亿元，其法人代表厉鸥已逃往国外，集团的实际控制人丁庆平也神秘“消失”。转眼间，这起地产开发商卷款出逃国外事件浮出水面。
城门失火，殃及池鱼，最大股东“跑路”，无奈之下，剩余的股东只好借债开盘。对于中港集团，这可能是致命性的打击；对于政府或金融机构，这或许意味着投资风险的增加；对于购房者而言，只能让观望气氛更浓，对房地产商的“误会”更深。
房地产链条上的各方，都是“一条绳上的蚂蚱”。房地产遭遇寒冬，作为被调整对象，房地产企业认为自己是最直接的“受害者”。购房者继续固守观望，刚性需求看得见摸不着，土地流拍……开发商、金融部门、政府，甚至购房者也不愿意继续深陷其中。
越崩越紧的资金链当然是开发商被击中的要害，其中，既有受信贷综合性政策的影响，更是持续低迷的楼市成交量所致。2008年9月18日，北京师范大学金融研究中心课题研究报告《2008年房地产行业资金报告》显示，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在下半年开始集中体现。该报告还预测，如果2009年中国房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。
即使诸如潘石屹这样号称从来不缺钱的房地产“财神爷”，也于9月中旬在一封《致SOHO中国全体同事的信》中写道，“我们要在每一个环节节约，上班能骑车的就不要开车”。而在9月22日，SOHO中国公布中期业绩报告，显示公司上半年净亏损超过亿元。
虽然有些地产公司矢口否认资金链的缺口，但仍然从其融资动作的蛛丝马迹中得出答案。由于银根紧缩，越来越多的房地产企业转向其他融资渠道。7月份以来，已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券。9月初万科发布的一份公告显示，它将发行总额不超过59亿元公司债券。密集的融资，掩藏不了市场上许多开发商的负债率都超过60%的警戒线，一些中小型房地产企业将面临生死大限这一改变不了的事实。
不融资，就将面临“崩盘”的危险，而此前在银行的贷款则有可能成为“呆坏账”。房地产市场的低迷，暗示着风险也可能向金融部门传导，将成为悬挂在银行头上的“达摩克利斯之剑”。2008年8月中旬，中金公司发布的一份报告指出，如果国内前10大城市房价下跌10%，GDP增速将下降到9.5%，上市银行不良余额将增长19%，不良贷款率将上升14个基点。
截至2008年5月末，兴业银行住房按揭贷款较年初增长5.8%，增长了约62亿元，达到约1142亿元，比股份制上市银行平均增长水平高出0.7个百分点。“目前房地产市场的调整趋势已经非常明显。兴业银行过多的房贷聚集着不小的风险，业绩可能会首当其冲受到影响。”专家人士指出。
所幸的是，银行对此危险有所警觉。2008年8月底，中国人民银行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估等。央行、银监会出台此政策，是针对目前房地产信贷市场出现的一些漏洞和问题，对各大商业银行房地产信贷进行的紧急调控，意在规避银行风险。
银行的金融政策，很大程度上受制于政府。政府进行宏观调控，虽然看起来政府是房地产寒冬的制造者，但同时也是受伤者。在市场未出现好转时，政府对土地流拍也是心有忧虑。一方面因为土地出让金是地方政府的主要收入来源，另一方面，保证土地供应量是抑制房价上涨的前提条件。现在天价拍地受到了限制，土地市场萎靡，令地方政府头疼不已。
一位房产商，在房价高涨时以10亿元拍下一块地，如果在前两年房地产牛市时肯定能大赚一笔。但随着房市萧条，该房地产商资金链摇摇欲坠，无力开发，土地成了鸡肋，想退回地方政府遭到拒绝，而亏本以9亿元对外出让也没人敢接。楼市进入寒冬期，房地产商个个节衣缩食以过冬，谁还敢“挥金如土”买地？
国土资源部全国城市地价动态监测系统数据显示，2008年上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。
在资金压迫下，“暴利”游戏规则下的土地市场终现瓶颈。土地市场萎靡使得各级政府面临大考：重新放松贷款，将延续土地狂飙的疯狂；继续收紧信贷，则可能导致地方财政收入缩减，开发商面临破产危局。
向左走，重新放松信贷；还是向右走，继续收紧信贷。在持续1年坚定不移的银根紧缩之后，政府开始面临重新的选择。
地产调控：让人欢喜让人忧
次贷危机愈演愈烈，已发酵成世界性的金融海啸，考验着世界经济的承受力。处于世界经济链条中的中国经济，也强烈感受到次贷危机从金融、需求等层面传导过来的瑟瑟寒意。
美国当地时间2008年9月7日，美国财政部长亨利·保尔森宣布，美国政府接手“两房”。这一举措被称为美国历史上最大的救市举动。“两房”指美国规模最大的住房抵押贷款融资机构“房地美”和“房利美”。在美国12万亿美元的住房抵押贷款中，有42%来自这两家机构。
美国政府的出手救市给我国房地产市场带来疑问：是否需要政府采取救市的措施？
在政府一系列的政策“打压”下，房价的确下跌了，并且幅度不小，并有继续下行的趋势，但日趋理智的购房者依旧按住“钱袋子”不松。2008年9月3日，是万科杭州一家楼盘打出“最低7.3折”的第一天，之前还从来没有哪一家开发商敢如此“大方”地降价。而售楼处外酒红色遮阳伞下面，潮水般的购房潮却没有如期而至，取而代之的是三五一群地坐着前几期的业主，商量着是否要退房。大幅度降价，让之前的业主为自己资产“缩水”而愤慨，甚至群体抗议。
一边是急火攻心的房地产商和持币观望的购房者对峙而导致的需求停滞、土地流拍，一边是美国次贷危机的警钟长鸣。况且，一旦大批房地产企业倒闭，甚至出现1993年海南梦魇的景象，显然与政府“促进房地产市场健康稳定发展”的初衷相去甚远。
终于，2008年9月，一向萧条的楼市挤进阳光，地方政府纷纷出台救市政策，与开发商一同力挽房地产颓势。
上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。
杭州市政府发布了《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。
南京政府出台了“20条”新政，给予购买者购房补贴，如购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴；购买90—144平方米以下商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴。
……
面对低迷的楼市，地方政府各显神通实施各种措施，试图为楼市打强心剂，截止到10月16日，已有18城市政府打出了力度不一的救市组合拳。
当然，地方政府之所以热心救市，也是自己利益使然。房价与地价一荣俱荣、一损俱损，卖地已经成为地方政府第二财政收入，房价越高，地价越高，地方财政的钱袋就越充实。如今楼市日趋低迷，开发商对土地的购买力下降，地方政府的收入也会出现大幅缩水。
再者，全球经济出现滞涨，还有金融海啸推波助澜，又加上之前紧缩的信贷政策的时滞效应与累加效应，导致对外出口萎缩、中小企业大批死亡等不景气局面，地方政府扩大税收难以为继。因此，为增加财政收入，地方政府把救楼市作为突破口。
正因为此，中央政府对地方政府的救市行动，采取“睁一只眼闭一只眼”的策略。但随即，中央政府的房贷政策也有所松动：
9月15日下午，央行通过人民银行网站宣布，从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。存款基准利率保持不变。
10月8日，央行再度出手，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，同时10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
10月22日，财政部和央行联合宣布，从11月1日起，下调住房交易契税、印花税和土地增值税三项税率，并降低首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限及首付比例。
11月26日，中国人民银行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。
暖市政策不断出台，房地产又得意起来，认为这是“中央政府救市第一步”、“楼市的冬天即将过去，春天就要来了”、“应抓住入市购房的最佳时机”等房市利好观点不绝于耳。
不过，对于房地产商，未免高兴太早，中央高层救市的目的不是为了“救价”，更不是为了拯救在水火中煎熬的房地产投机者与开发商。
在中央高层的救市政策中，只规定对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。其中，“首次购房者”和“90平方米及以下”这两个关键词表明政府救市的目的是让老百姓有房住，而不是支持开发商与投机者。
哄抬房价，造成房市非理性繁荣与泡沫的并不是中小户型的房子，而是大户型房子发力的结果。对于住房，人们有很强的刚性需求。但从购买力看，中小户型才是普通购房者买得起的房子。中央高层立足普通购房者的购买需求，在90平方米划了一条“楚河汉界”实施救市政策，实际上是在恢复并刺激一般消费者的刚性需求，并以此拉动内需。
房产开发商与投资者则是被救市政策“边缘化”的利益群体。因为开发商开发的房子大多为大户型，而投机者更不是首次购房者，所以房产商们不要一相情愿地认为政策已经回暖，就可以高枕无忧地捂住高房价！
果然不出所料，接下来的11月，国务院又公布了十大刺激内需政策，将刚刚开始兴奋的房地产商拉回现实，同时又加重了房地产的悲观预期。在十项措施中，“保障性住房”位列首位，“加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。在2008年第四季度追加的1000亿元投资中，对“保障性安居工程”追加的投资将近100亿元。而2008年前三季度，各地廉租房建设已投入资金180亿元，中央财政专项补助资金68亿元。
对于以暴利为目的的房地产商，无论政府救市与否，在2008年，“大碗喝酒、大块吃肉”的好日子已经一去不复返，冬天的寒风日益刺骨。在短时间内，房地产开发商的日子仍不会好过。与其叫板高房价，寄希望于政府救市回到“暴利时代”，倒不如借着中央救市的东风趁势降价。
房地产企业的生死突击
虽然各地政府包括中央政府的救市政策都已经陆续出台，熬过了整整一年的房地产市场，挤进了丝丝阳光，但春天远未来临，房地产仍旧处于寒冬之中。
冰冻三尺，非一日之寒，资金链断裂的故事仍在继续，并没有因政府的救市而终止。2008年11月，昆明国企盘龙地产资金链断裂陷入困境的消息，让寒意再次降临到开发商身上。就在同一月份，为避免资金链断裂，出现了“一个月内14家房地产企业出售股权”的现象。在世界经济金融危机的背景下，房地产企业扎堆“跳”上产权交易市场的舞台，是收缩规模以换取充足资金的策略。而这一现象也揭示出房地产业资金链断裂的情况并未好转。
“寒风”依旧凛冽，处于其中的房地产企业，生存依旧是头等大事。为度过这个不知何时结束的寒冬，各个企业八仙过海，各显神通，开展着形式各样的生死突围。
价格始终是房地产市场最敏感的神经末梢。自9月开始，围绕着价格的涨跌，房地产市场打起了一场“价格巷战”。这场战役的双方领导者，也是主要对抗力量，正是房地产界的两大“名牌军”：万科与SOHO中国。在同样的市场状态，他们却采取了截然相反的销售策略：一边是住宅开发的领军企业万科不惜承担退房纠纷成本，高调启动新一轮降价促销；另一边则是专营商业地产的SOHO中国上演潘石屹一向擅长的心理战术，试图以涨价促销售。
刚入9月，领头羊万科率先启动降价，上海8个楼盘同时展开促销。其中金色雅筑项目最低降至1.2万元/平方米，比此前最高销售价格1.8万元/平方米跌去3成。此后，包括龙湖、恒大、碧桂园在内的几大房企在9、10月份对40个楼盘在全国展开销售，为快速回笼资金，也在低调酝酿各种降价策略。
而还未进入九月，SOHO中国董事长潘石屹就在博客上公开表示，从9月1日起，SOHO中国旗下所有在售物业平均提价5%左右。对于资金略显充裕的SOHO中国来说，此番提价之举也是彰显资金实力和品牌优势的营销策略。
万科的降，和SOHO中国的涨，其实质都是过冬的一种策略。至于购房者会青睐哪一种，也只有等待市场来判断。
与万科和SOHO中国这种“势不两立”的策略不同，在房地产市场，有些中介与开发商采取合作方式来“互相取暖”。一根筷子易折断，十根筷子绑成捆，就很难被折断。同在一个战壕，携手共渡难关，是他们合作的根本出发点。开发商的楼盘销售困难，资金的压力使得他们难以大规模地打“营销战”；而中介公司则有门店分布广、客户关系和网络资源丰富、经纪人可以“流动作战”等优势。中介的优势可以补充开发商的劣势，同时，开发商可以提供中介更优质、优惠的房源。双方一拍即合，合作自然是水到渠成的事情。
自10月份开始，在楼市持续低迷的背景下，“一二手联动”的现象开始在二手房中介行业大规模萌动。链家地产、我爱我家、中原地产等知名中介公司都开始与开发商“联姻”。截至10月10日，链家已经与万科达成代理协议，共代理万科在北京的3个项目，除万科外，链家还在另外的开发商洽谈。另一中介巨头我爱我家也在销售金地地产公司的楼盘……大中介与开发商合作忙得不亦乐乎，一些中小中介也表现出强烈的“一二手联动”的兴趣，几十家公司约500家门店准备签约大运河孔雀城和天津武清的一个别墅项目。
尽管在共同的利益和双赢的驱使下，中介与开发商的“结合”看似完美，但其中仍有一些需要磨合的隐忧：中介最大的担心是不能正常结算佣金，开发商最大的担心是不能控制成本以及中介态度不积极。但从长远来看，成熟的中介网络长期介入新商品房的销售是必然的趋势。
让中介帮助销售楼盘，是值得称道的创新之举，但在有些企业看来，自力更生，才能保证丰衣足食，不把希望全部寄托于中介，加强自身的销售能力，才是企业最根本的生存之道。
与其他房地产企业纷纷裁员以减少开支不同，2008年11月，金地集团在公司内部会议上宣布：上海金地不裁员，应该加薪的正常加薪。在市场寒冬，裁员让员工心里阴冷，但金地却反其道而行之，在冬天的时候，让员工感觉到企业的温暖，这也是一项有力的激励措施。
2007年，金地的销售额为二十多亿元，当时的员工有二百多人。到2008年11月，金地已实现销售额50亿元，员工人数依旧未变，增强员工的积极性、提高工作效率，是金地房产的核心竞争力之一。销售业绩就是最好的证明，根据金地公布的2008年10月份销售简报显示，1—10月，公司共实现销售面积84.81万平方米，较上年同期下降2.27%。销售金额89.97亿元，较上年同期增长16.33%。
金地以人才为根基，在弱市中开辟出一条生存之路，为以后的发展积累了“家底”。然而，在地产公司千方百计“抓钱”时，却有一些企业逆势圈地，力图登上另一座高峰。
“繁荣时候卖产品，萧条时候买土地，繁荣时候在郊区买地，萧条时候在城区买地”，对于房地产的发展，冯仑总是有着各种奇怪而又不乏道理的言论，“平时没把劲头用足，别人多做的时候我少做，别人不做的时候我多做一点，特别是度假、养老等高端项目，盘子不一定很大，但种类多。”进入2008年第三季度，万通董事长冯仑，每天都有项目要谈，而“项目”的内容就是四处看地。
而萧条时买地，被更多的房地产企业视为黄金法则。
9月9日，碧桂园斥资7.633亿元人民币投得天津津南区八里台镇的地块。
10月7日，新湖中宝以9.2亿元的价格与杭州汽轮动力科技有限公司共同拍得杭州下城区环城北路杭汽轮公司地块。
10月19日，哈高科子公司购得位于哈尔滨市中央大街附近道里区井街占地面积8727平方米的有关地块，成交总价为1330万元人民币。
10月18日，成功打造北京“金融街”的地产商金融街与北京石开房地产开发有限公司组成投标联合体，并通过招标方式以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权。在此之前的9月22日，金融街也曾发布公告称，以9.03亿元收购复兴门项目。
在大部分房地产企业“元气大伤”时，金融街选择圈地扩张，自然有自己的如意算盘。此时买地，更为划算：以北京市石景山区衙门口地区的土地为例，用地性质为居住、商业金融，占地面积为26.34万平方米，规划建筑面积35.07万平方米，其中，含建筑面积为5万平方米的限价商品住房。而按照其规划的建筑成本计算，每平方米的土地成本为3493元。
静观其变，可能独善其身，也可能错失良机；冒险出击，可能一飞冲天，也可能一蹶不振。行业大突围时，往往是反周期之王辈出的时节，但无论反周期与否，各个地产企业都在以自己的方式进行着生存的努力。
逆势飞扬：恒隆地产的抄底哲学
从紧的宏观调控政策、市场低迷、融资困难，让中国房地产业站在危机的风口浪尖上。大批房地产开发商、中介因为没有准备好过冬的棉衣而被冻死，房地产业面临着一场至今还见不到底的残酷洗牌。不过，对于那些现金流顺畅、融资顺畅的房地产企业，熊市恰恰是其最好的狩猎时机，甚至会比房产盛世时赚得都要“大快人心”。
房市走熊，但并不是所有的房地产企业的财务报表都在褪色。截至2008年6月30日的上个财政年度，恒隆地产营业额突破了100亿港元。2008年，恒隆集团因181%的总回报率而领跑我国香港地产开发商，在内地也被视作从地产界窜出来的一匹黑马。2007年，恒隆集团借着房产爬坡，与上海物业的租金贡献，共囤积106亿港元的净现金。有了这106亿港元的殷实家底，恒隆集团成为熊市得利的渔翁，开始着手在内地增购土地，准备斥资400亿元完成18个项目投资计划。
“大智知止，小智惟谋，智有穷而道无尽哉。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。”在低迷时买进，在繁荣时抛出，如果能深谙其中的进退之道，也能成为房地产业的常胜将军。
与很多我国香港企业如出一辙，恒隆集团也是个家族企业。成立于1960年的恒隆地产，借助当时港英政府大规模兴建地铁的东风，一跃成为我国香港经营“地铁上盖”的龙头开发商。不过由于1982年，房产泡沫破裂，恒隆也受累及，并最终退出金钟二段的“地铁上盖”，拿陈启宗的话是：“在长辈略显保守的作风下，恒隆沉睡了十几年。”
从1991年开始接管恒隆集团的陈启宗，实施有张有弛的理性投资策略，多次成为熊市中的常胜将军。
在陈启宗看来：“一辈子，在这个行里40年，只要抓住五六个机会，就是大赢家。”陈启宗抓住了多个机会。
1992年，出任恒隆老总只有一年的陈启宗有了惊天手笔，以9亿元低价拿下渣打银行大厦。买下渣打银行大厦是陈启宗在1992年送给股东的圣诞礼物。
1997年亚洲金融危机来临之前，疯狂的开发商还在大肆高价囤地，恒隆看到了不断膨胀的房地产泡沫，悄然退出这场疯狂的游戏。恒隆老板陈启宗在房地产盛宴中能保持足够的理性与冷静，“从1995年3月开始，直至1999年3月，我共有4年不买地。1995—1997年是觉得市场疯了，1998年觉得市场死了。”在1996—1997年房价高企时，恒隆趁机售楼，套现二十多亿港元。
到1999年，恒隆料定房产寒冬即将过去，开始抄底，“1999年买地，一直买到2000年。随后20—21个月里卖了君临天下、浪澄湾、碧海蓝天……赚了几百亿港元。到2005年、2006年，没人去买最好的商业土地，又是我们去买。”
从1992年开始，恒隆就开始进军内地房地产，并把上海作为首发站。但由于对内地前景不确定，直到在上海蛰伏了12年，证明上海恒隆广场这种高端商业地产的模式可行后，才决定在内地攻城略地。恒隆的投资重心不断向内地转移，并陆续在天津、沈阳、无锡、济南等城市买下黄金地段的土地。
何时进，何时退，恒隆把握得很到位，而且，最重要的是陈启宗耐得住寂寞：“我们的策略很简单。到一个大城市最成熟的商圈里，找最好的地、适中的面积，盖一个东西放在那里。一年不赚钱两年，两年不赚钱三年。就是这么简单。”在成熟商圈里当老大，经济好的时候我赚最多钱，经济不好的时候我“死”得最晚，少一些投机，多一些“放长线钓大鱼”的良好心态，恒隆成为出色的熊市狩猎者。
危世警言：房价还未到底
直到2008年12月，有些房地产商还是嘴硬，仍然坚持不降价或者象征性地降价，以期待撑到房地产的春天来临。然而，政府的利好政策几乎用尽，尤其是地方政府更是煞费心机，但市场仍然走低，整个房地产大势不容乐观。
连一直坚持“2008年房价一直会涨”的任志强，也开始不断放出悲观预言：“今年很多人还没感觉到剧痛，只是钱紧张了，明天或后年没钱花了，可能就开始破产了。”
虽然从房价长期走势看，“房价一直会涨”。其一，人民币的购买能力减弱与原材料的价格上涨决定了房价仍有上涨的空间。其二，从住房供求来看，由于土地供应的稀缺性，地价不断攀升，房子开发的数量也会受到限制，但作为刚性需求的住房需求却在无限放大，这种难以调和的供求矛盾，也决定了房价必然上涨。
但是就现在这个特殊时间段和国情看，房价立刻反弹的可能性较小。房价还未到底，牛市至今看来仍是“水中月，镜中花”。
首先，金融风暴削减了房价上涨的两大根基——外资和企业投资。
中国一路上扬的楼市不是普通购房者炒起来的，而是外资、社会和企业大量闲置资本热推的结果。一旦关上了外资及企业投资的闸门，房价就不会抬高得那么快了。这就是人们为什么对浩浩荡荡的炒房团“恨之入骨”的原因所在。金融风暴导致资本市场哀鸿遍野，很多全球投资者的财富大幅缩水，投资者都在节衣缩食明哲保身，因而外资也不敢贸然炒中国楼市；经济环境的低迷，使中国很多企业陷入生死一线，资金链断裂的企业俯拾皆是，中小企业连自己的命都救不了，哪里还有心思去凑楼市的热闹。而且，有些企业之所以“命归黄泉”，就是因为手伸得太长，进入自己并不擅长的房地产领域，导致资金链被房地产压断，房地产成了资金毒药，不少觊觎房地产的企业开始对房地产避而远之。
其次，中国政府在短时间内不会让房地产重蹈高价覆辙。
金融风暴势头仍然不减，而金融风暴的罪魁祸首就是美国楼市。有了美国的前车之鉴，中国政府绝不会让中国楼市重蹈美国的覆辙，为保证中国经济的理性、健康发展，中国政府也不会任由房价毫无节制地上涨。
再者，开发商与消费者的博弈仍然存在。
购房对于大多数人来讲是刚性需求，但是，消费者仍然认为价格还没到位，对价格投不信任票，仍然坚持认为有下调的空间。所以，大多数消费者认为房价还没触底，仍在观望。
资金链日趋紧张的房地产商，能撑的时间越来越短。既然不能“广积粮”，又何来“缓称王”的机会，撑不住了，就是死路一条。
所以，房地产商在生死关头，对于未来不可盲目乐观。尽管从中央到地方，都有一系列刺激房地产市场的优惠政策的出台，但楼市仍然萎靡不振，而且政府的利好政策几乎已经到顶，有很多消费者处于观望状态。房地产商需保持足够的冷静和理性，千万不要给了阳光，就心高气傲，妄自灿烂只能死得更快。
结语：“剩”者为王
做企业就像行走在沙漠之中，条件恶劣，缺少水分，所比的不是谁走得更快，而是谁能够生存下来，即“剩下来的人”，能够在沙漠中找到绿洲。走得快，并不表示能够走得远，坚持就是胜利，坚持下来不被沙漠的环境所打败，就有机会成为王者。
进入2007年11月，房地产坐拥金山银山的好日子便一去不再复返，对于房地产商而言，阳光明媚的天气顿时乌云密布，时而狂风大作，时而暴雨倾盆，时而风雪交加。
十年河东，十年河西，在不到10年的时间，房地产就由河东走到了河西，国家政策招招有力、银行关起敞开的大门、土地变成拖累、购房者持币观望，房地产市场发生大逆转，于是，招架不住的企业退出市场，实力与野心兼具的企业“阴谋”、“阳谋”一起发，外行资金、外资趁机流入。一幕幕，一起起，每时每刻都上演着房地产的悲喜剧，每天都是竞争日，每月都是淘汰月，一年都是洗牌年。
在这场还未结束的房地产震荡与洗牌战中，无论是失败者，还是继续抗争者，或是政府、购房者，都留下了一串串自己的足迹。这些或深或浅的足迹组合起来，就勾勒出此书的大致轮廓。
中天置业、创辉租售、顺驰不动产……在房地产的墓志铭上有它们的记录；万科、SOHO中国、华远……还将继续书写自己的“抗争史”；国家仍然不会坐视不管，政策自然继续出台；购房者会做出何种举动，并不能准确被预测。
一切都还将继续，虽然时间已经迈入牛年，但房地产却未必可以“牛”起来。
在全球经济危机的阴霾之下，房地产企业仍将行走在缺资金少购买的行业沙漠中，保存实力、积蓄能量，“广售房、积人气”，储备足够的“物资”和“水”，一直坚持到走出沙漠的那天，找回属于自己的绿洲，就能看到太阳照常升起的美景。
千方百计做“剩”者，房地产企业才能到达希望的田野上，去感受“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的峰回路转；才能乘上豪华的游轮，去体会“乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海”的酣畅淋漓；也才能攀上风景奇秀的山顶，去领略“会当凌绝顶，一览众山小”的豪情壮志。
