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第7章 中国关于住宅问题的理论研究

中国比较有影响的地租和地价著作最早出现于20世纪30年代,如张植的《土地经济学》、张辉的《上海地价研究》、王丙勋的《天津市地价概况》和1944年张丕介的《土地经济学导论》等。

新中国成立以后直至改革开放,受“左”倾错误思想的影响,中国理论界和实践界都经历了对住宅市场的重新认识,相应的关于住宅的理论研究也比较基础,主要集中在城市住宅的商品属性研究、城市住宅的房租与土地价格的确定和相互关系,以及城市住宅的商品化问题。

一、城市住宅的商品属性

商品经济条件下,恩格斯对住宅问题的经典论述对中国理论研究界的影响极其深远。恩格斯关于住宅的基本观点主要有三:

第一,住宅是商品。住宅的价值量是由包含在住宅中的社会必要劳动时间决定的。住宅中包含的社会必要劳动量越大,住宅的价值量越大;住宅中包含的社会必要劳动量越小,住宅的价值量越小。由于现实生活中住宅价格是房价和地价两者之和,地价只与住宅需求有关,而与劳动投入量的大小无关,因而与其他商品相比,供求因素对住宅价格的实现影响更为巨大。住宅一旦生产出来进入流通,它就必须遵循等价交换的规律。住宅或售或租,反映的只是买者和卖者、出租者与承租者之间的商品等价交换关系。

第二,房租是逐渐实现的住宅的交换价值,即价格。商品流通是商品所有者交出商品的使用价值而获得商品的交换价值,商品购买者让渡商品的交换价值而获得商品的使用价值。价值的共性是商品交换的依据,使用价值的个性是商品交换的原因。商品使用价值的差异不仅在于内容的不同,还在于使用价值实现的时间不同。如面包使用价值的实现可能不超过1天,裤子使用价值的实现大概1年,房子使用价值的实现需要50~100年。对于消耗期限很长的住宅,一种可能的方法就是将其使用价值零星出卖,每次有一定的期限,也就是将住宅使用价值出租。零星的出卖只是逐渐地实现交换价值,卖主由于不把他预付的资本和由此应得的利润立刻收回,就必然要借加价即收取利息来获得补偿。当住宅的使用价值完全实现,房租总额扣除日常修缮费用、地租以及地租在此期间的若干提高数额的余额,必然等于房屋建筑成本、建筑资本的利润、逐渐收回的资本和利润的利息之和。

第三,在资本主义社会,解决住宅问题靠供求关系在经济上的逐渐均衡。包括土地在内的生产资料私有制是资本主义社会的基本经济特征,等价交换是资本主义社会通行的基本法则,作为重要商品和耐用消费品的住宅也不例外。市场机制要求住宅的供给和需求必须接受价格的支配。当供不应求时,价格上涨会排挤掉一部分过于旺盛的住宅需求,尽可能增加住宅的供给;当供过于求时,价格下跌会额外刺激一部分住宅需求,抑制一部分住宅的过早供给。这样使得住宅市场供求失衡的局面尽快趋于平衡。价格是资本主义社会住宅市场最基本的调节杠杆。

在社会主义社会,一度存在住宅到底是不是商品的争论,一度有人认为住宅根本就不是商品。然而在改革开放30年后的今天,关于住宅到底是不是商品的争论已经显得过时,人们争论的只是住宅是一种什么样的商品。因为在社会主义初级阶段,生产力还很不发达,劳动对人们来说仍然是一种负担,劳动产品由于数量的有限也不可能做到按需分配。在这种情况下通过市场机制将产品分配与产品生产结合起来,以促进产品的生产,促进生产力的发展,就成为历史的必然。一般消费品如此,住宅等耐用消费品也是如此。住宅作为商品出现在社会主义社会,是住宅作为产业发展的要求,是住宅供给满足住宅需求的要求。在生产力不发达的情况下,离开价格机制来调节住宅的供需,只会产生极大的不公平,并破坏生产力的正常发展。认可住宅是一种商品,才能认可市场机制对住宅供求的积极作用,才能有意识、有目的地利用市场机制服务于政府政策和政府目标。那种盲目排斥住宅商品属性的做法,在改革开放前后已经充分向人们展示了其危害性。

恩格斯关于城市住宅商品属性的论断,在改革开放以后已经构成了我国城镇住房制度改革的理论基础,也为中国住宅经济理论和实践界奉为圭臬。可以说,没有恩格斯关于城市住宅商品属性的论断,就没有中国住宅的商品化、市场化和产业化。

二、房租与土地价格

承认住宅具有商品属性,就必须按照价值规律来规定住宅的价格和租金。中国理论界一般认为,房租,作为住宅价格的一部分,应当包括建筑房屋的全部劳动消耗,即C V m。C是已经消耗的生产资料的价值,包括建筑材料的消耗和建筑机械的磨损,具体表现为材料、燃料费和固定资产折旧费等。V是劳动者必要劳动所创造的价值,具体表现为职工的工资和奖金。m是劳动者剩余劳动所创造的价值,具体表现为上缴国家的税金、利润和建筑企业的盈利。20世纪80年代初,根据租金改革分步骤进行的设想,许多人主张,中国住宅租金改革,可以分两步进行:第一步,从已有房租过渡到成本房租,即包括折旧费、修缮费和管理费的房租;第二步,再从成本房租过渡到商品房租,即除了成本房租外,还包括税收、利息、利润、土地使用费和保险费的房租。

我国著名学者苏星认为,土地使用费或土地价格,是地租的转化形式。土地归国家所有,并不要求消灭地租,只是要求将地租转交给社会,因为地租是土地所有权在经济上的实现形式。地租的形成,来源于商品的个别生产价格低于社会生产价格所产生的超额利润,只要是商品经济,这种超额利润就总是存在,而且是相对稳定的。土地国有化不会使这种超额利润消失。社会主义城市不仅存在级差地租,而且存在绝对地租和垄断地租,具体表现为:城市土地由于地理位置的差别会使不同地段的土地具有不同的收益,这种收益形成级差地租;任何单位、企业和个人使用国有土地,不论位置在哪里,都必须支付地租,这种地租称为绝对地租;每个城市都有相对集中的繁华商业区,收益也远远高于其他地段,这种收益形成垄断地租。

苏星进一步认为,既然存在地租,也就存在土地价格。但因为土地是自然物,不是人类劳动的产品,它本身没有价值,因此土地价格并不是土地价值的表现形式。在资本主义社会,土地是买卖对象,它的价格是由地租数量和银行存款利率高低决定的。在社会主义商品经济条件下,城市土地价格不体现土地买卖关系,体现的是一种土地租赁关系。苏星最终认为,土地国有,不等于可以无偿地使用土地;土地不作为商品买卖,也不等于土地不能流动。相反,在社会主义商品经济条件下,通过有偿的方式来实现土地流动,可以更有计划地合理使用土地,充分发挥土地公有制的优越性。这主要体现在:(1)有偿使用土地,才能使国家的土地所有权在经济上得到实现;(2)土地有偿使用,有利于节约土地资源;(3)土地有偿使用,可以利用地租作为经济杠杆,调整城市土地的使用结构及其分布;(4)土地有偿使用,有利于正确核算企业劳动成果,贯彻按劳分配原则。从土地有偿使用的角度出发,苏星也主张,国有土地在使用的过程中,不仅要收取土地使用费,也要收取地产税,二者应该并举,而不是只取其一。

三、城市住宅的商品化

城市住宅商品化是指根据住宅的商品属性,把住宅当作商品来生产,并把住宅当作商品出租或出售,运用租金、价格等经济手段调节住宅的生产、分配和消费。因此,城市住宅商品化,不是指城市住宅的商品属性,而是针对城市住宅采取的一种政策。由于政策是由人来制定的,因此一个国家既可以实行商品化政策,也可以不实行商品化政策。苏星认为,“我并不否认,在社会主义国家,不采用商品化的政策,也可以解决城市住宅问题……但至少在我国,总结过去30多年的经验,只有实行住宅商品化,才有利于更快地解决城市住宅问题”。

住宅商品化一般包括三点内容:第一,住宅作为商品生产,和生产其他商品一样,也要核算成本、利润,并且作为商品出租或出售;第二,住宅的租金要遵循价值规律,通过租金改革,使之逐步接近价值或生产价格;第三,住宅可以出售给集体,也可以出售给个人,和其他消费品一样,个人选购住宅以后即归个人所有。并且,不是住宅只有出售才叫商品化,或者只有出售给私人才叫商品化,住宅按价格分期出租也是商品化。至于住宅商品化,是以出租为主,还是以出售给个人为主,在不同的社会主义国家,则可以采取不同的方案。苏星认为,中国住宅商品化,应当出售和出租并举,究竟以何者为主,要根据不同城市的具体情况来确定,不能“一刀切”。比较现实的做法是,“对小城镇要坚持以私人建房为主;对中小城市则要在继续鼓励私人建房的基础上开展商品房出售工作;在大中城市则应以商品化出租为主,辅之以少量的私人自建房和商品房出售。在同一个城市也应针对不同地点、不同情况,市区和郊区采取不同的步骤和方法”。

城市住宅推行商品化的关键是改革计划经济体制下住宅的低租金制。传统体制下的租金改革绝不是一种可望而不可即的理想,只要有了一定的条件,就可以变为事实。一旦变为事实,许多长期不能解决的问题,很快也就能解决了,如进入商品化渠道的住宅将很快能依靠租金实现自我良性循环。至于住宅向私人出售,首先它与社会主义公有制的意识形态并不冲突。因为私人拥有住宅,不仅不会产生资本主义的土壤,相反,它能够减轻工人受到盘剥的可能性。其次,一部分人拥有住宅,与我国现有的国民收入分配现状也是相适应的。中国市场取向的改革,已经产生了一批拥有足够购买力的居民,他们有足够的积极性去通过购买住宅的方式改善自己的居住条件。

总之,住宅商品化,不仅是解决城市住宅问题的有效途径,对中国整个社会主义现代化建设事业的发展,也具有重要意义。第一,可以调整城市居民的消费支出,使消费结构更趋合理。第二,有利于加速住宅建设,促进城市房地产事业的发展。第三,可以大力推动建筑业和建材工业的发展。

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