住宅的价格有不同的类型和表现形式。优质住宅的价格水平无所谓过高或过低，它是市场自发作用的结果。普通住宅因其具有需求的刚性，价格水平过高会影响消费者劳动力的正常更新，过低会导致国有权益的流失，因而需要政府加以干预。
一、住宅的价格指标
住宅的价格水平既可以用绝对价格来表示，也可以用相对价格来表示。住宅的绝对价格指标包括每平方米建筑面积售价、每套住宅总价等，住宅的相对价格指标包括每套住宅售价与消费者年收入比等。
总体而言，住宅的价格无论从绝对角度还是从相对角度都应该很高。首先，住宅提供的效用是很基础的，其重要性仅次于维持消费者基本生存条件的食品和衣服。根据马斯洛的需要层次理论，人的需要是分层次的，生存需要是最根本的，对人也是最重要的。对住宅的需求即使不是生存所必需的，也是生存需要一旦满足之后首先要解决的问题。其次，住宅的建筑成本很高。建造住宅不仅要耗费极大的人力，也需要投入众多的物力，是典型的资金劳动密集型产品。住宅产业的高速发展，往往不仅带动劳动力价格的上涨，同时也会带动几乎所有原材料、中间产品和制成品价格的上涨。再次，住宅占用了非常宝贵的土地面积。土地是人类经济活动最基本的要件，历来受到人们严格的保护，由于集聚经济的作用，城市的土地供应更为稀缺，住宅用地的增加意味着工商业用地的减少，意味着社会财富生产的直接投入减少，因此在不影响劳动力再生产的前提下，住宅用地规模越小越好。对住宅用地规定很高的价格，有助于城市住宅用地的节约。最后，住宅还是典型的耐用消费品。与一般耐用消费品不同的是，住宅的使用年限更长，一般是50～70年，如果注意维修和保护，使用年限甚至可以更长。住宅使用的长期性为人们积蓄足够的购买力购买住宅创造了必要的前提条件，尽管住宅价格总额通常仅仅是一般工人年收入的4倍，但人们通常将其支付总额分摊在20年左右的时间内支付。因此购买一套住宅，花费一个普通家庭收入相当大的一部分，是非常正常的现象；住宅成为一个家庭中价值最大的实物资产，也是顺理成章的事。
然而住宅价格再高，也必须受到社会公众尤其是高收入阶层购买力的限制。人们的购买力有多高，住宅的价格就必须定多高。脱离人们的购买力确定一个不现实的价格，只能导致住宅市场有价无市，不是人们掏不起钱购买住宅，就是人们不愿意掏这么多的钱购买住宅。住宅市场价格泡沫的形成固然与人们的房价预期有关，但住宅市场价格泡沫的破灭肯定与人们的购买力不足以支撑如此高的房价有关。在理论上，掌握土地所有权或开发权的国家可以将住宅市场的价格推向无限高度，方法很简单就是减少住宅用地的供应从而减少住宅的供应量，通过改变住宅市场供求力量的对比推高住宅市场的价格。在实践上，国家又往往将本国住宅市场的价格维持在一个相对稳定的水平上，确保中高收入者可以通过市场渠道获得自己满意的住宅。原因就在于，住宅的市场价格越高，能够购买住宅的消费者越少；住宅的市场价格越低，能够购买住宅的消费者越多。国家只有将住宅的供应量控制在确保住宅价格不低于建筑成本加农业地价（指农用地的市场价格，它由农业地租贴现而来）的水平上，城市地价的收入才能够做到最大化。因此，一个国家住宅价格水平的高度是受到客观条件限制的，它不可能无限制地被拔高。“垄断价格……这种土地所有权所产生的巨大权力……这种土地所有权，在和产业资本结合在一个人手里时，实际上可以使产业资本从地球上取消为工资而进行斗争的工人的容身之所”，这种现象只是在理论上存在。原因很简单，工人无容身之所的前提是工人只能通过市场渠道获得住宅，而且国家正好将住宅的市场价格控制在工人的购买力之上；实际情况则是，当工人的购买力不能通过市场渠道购买住宅时，国家要么提供补贴、信贷或税收减免，提高工人的购买力，要么会通过提供公房的方式来满足工人对住宅的基本需求。
二、优质住宅价格主要由市场决定
优质住宅的主要特征要么是占用地皮多，要么是地理位置优越，要么两者兼而有之。这就决定了优质住宅的价格不能人为规定，只能交给市场。
第一，优质住宅的市场供应量是有限的。优质住宅不仅能够满足人的生存需要，也能满足人的发展和享受需要，它向消费者提供的效用总额远远大于普通住宅，理性必然会驱使众多的消费者追逐优质住宅。然而优质住宅的供应量是有限的，因为住宅基地不能复制，地理位置不能复制。如何将有限的住宅分配给众多的追逐者，显然不能采用切割住宅的方法，因为住宅切割将会减少和破坏住宅原有的价值；只要不切割住宅，任何一种分配方法都会导致一部分追逐者如愿，一部分追逐者失望。
第二，人们对优质住宅的需求是有弹性的。优质住宅虽然能向消费者提供较多的效用，但消费者不是没有优质住宅生活就过不下去。没有优质住宅会减少消费者的效用，但不会使消费者丧失全部效用，因此人们对优质住宅的需求是有弹性的，优质住宅提供的效用也是可以替代的。只要符合公平与效率的原则，人们对优质住宅分配的结果是比较容易接受的。
第三，市场经济是市场渠道为主、行政渠道为辅的一种运行模式。目前分配住宅的具体方法无非是行政渠道和市场渠道。行政渠道遵循行政原则，行政绩效的高低决定获取优质住宅可能性的大小。市场渠道遵循拍卖规则，谁的出价高，谁有资格获得优质住宅。就分配某一套住宅而言，我们无法评价两种方法孰优孰劣；但就整个优质住宅市场来说，市场方法明显优于行政方法。将优质住宅的价格交给市场来决定，是一个社会公平与效率的具体体现。
第四，优质住宅的市场定价有利于平衡社会过剩的购买力。市场经济是一种优胜劣汰的经济，收入分配的两极分化是市场经济社会不可避免的客观结果，反映在住宅市场上，就是总有一部分人的住宅购买力过剩或过于旺盛。消除这部分过剩的购买力，方法有两种，一种是让这部分购买力增加住宅的购买数量；另一种是提高这部分购买力的购买质量。前者不利于节约社会资源，甚至会挤占普通民众的居住福利，后者除了将多余或过剩的购买力转移到政府和土地所有者手里之外，不会产生其他社会弊端。从这种意义上说，优质住宅的市场定价其实也是社会收入再分配的一种途径。
第五，优质住宅的市场定价有利于实现土地所有者的权益。市场经济同时也是充分利用稀缺资源的经济，经济资源越稀缺，市场价格越高，所有者的权益实现越有保证。优质住宅市场是典型的以优越的地理位置为基本特征的住宅分配市场，及时足额地实现土地所有者的权益是优质住宅市场健康发展最基本的要求。优质住宅市场将优质住宅的定价权交给市场，客观上有利于正确地反映土地地理位置的稀缺程度，有利于形成一个正确反映优质住宅供求状况的土地价格，从而保护土地所有者的权益。
既然优质住宅的价格必须交给市场来决定，则优质住宅的价格就根本不存在过高或过低的问题。只要有足够的购买力支撑，优质住宅的价格再高也不能算泡沫，因为优质住宅的价格真的高了，市场会对其进行调整。同样优质住宅的价格再低，也不能算过低，因为优质住宅的价格真的低了，市场同样会对其进行调整。优质住宅的价格只和购买力有关，当然优质住宅的价格不会跌倒住宅的建筑成本以下。此外，我们更不能因为一般公众买不起优质住宅就断言住宅市场泡沫严重，买不起优质住宅只能说这些人本来就应该被排除在优质住宅的潜在购买者队伍之外。这些人无视自己的购买力，强迫自己从普通住宅购买者的队伍来到优质住宅购买者的队伍，因而观点不具有说服力。
三、普通住宅价格应有政府干预
与优质住宅相反，普通住宅因其占用地皮少，或地理位置较偏，抑或两者兼而有之，市场供应量较为充裕，加上普通住宅提供的效用是为了满足人们的生存需要，因而需求的刚性特征明显。在这种情况下，如果消费者既买不起普通住宅，又不能获得政府提供的公房，我们才能下断言，住宅价格确实太高了，住宅市场泡沫已经很严重了。
普通住宅因为供应量比较充分，一般的市场需求不足以改变其供大于求的基本格局，因此普通住宅的市场价格基本上就是房地产开发商的生产价格。换句话说，在普通住宅市场上，房地产开发商和建筑商只能获取平均利润，建筑成本也相对稳定，普通住宅市场价格的高低实际上取决于地价的高低。地价上涨多少，住宅价格就上涨多少；地价下降多少，住宅价格就下降多少。地价成为决定普通住宅市场价格高低的唯一因素。由于普通住宅的地价理论上已经达到最低限，对普通住宅地价的具体认定就成为降低地价从而降低普通住宅市场价格的唯一途径。各国政府为了减轻提供公房的负担，也纷纷从低认定地价，以便让更多的人买得起普通住宅。
然而我们并不能因此得出结论，普通住宅的市场价格由于地价的从低认定一定会被控制在一般社会公众所能承受的能力范围之内。因为在土地私有的前提下，土地价格的从低认定有一个最低限，这就是农用地的价格。即使政府采取慷慨的财政补贴，使普通住宅地基的价格进一步降低，但限于政府财力的规模，这种下降的力度也是极其有限的。当然，在土地国有的前提下，无偿划拨土地是有可能的，但这种情形特别少见，一般也不会用于普通住宅的建设。相反，考虑到土地国有的国家，不管是中央政府还是地方政府，普遍因为缺乏民主，既缺乏足够的动力也缺乏足够的压力去解决普通百姓的居住问题，甚至有些地方政府还利用政治和经济体制的漏洞在出售国有土地使用权的过程中大肆寻租，哄抬地价，完全无视一批社会公众的居住人权。从这种意义上说，普通住宅的价格离不开政府的干预，而且这种干预一定是要有效的、正确的，否则就会违背政府干预的初衷。
中国的普通住宅地价认定方法比较独特，可能与中国独特的城镇用地来源有关，也与中国土地出让收入使用去向有关。在中国现有的土地储备制度下，城市土地一级市场是商品住宅开发用地的供给源头。首先，用于经营性开发的新增建设用地、危旧房改造土地、因单位搬迁、解散等原因调整出的原划拨国有土地、依法收回的闲置土地、政府依法收购、收回和整理的国有土地等数十种土地被统一纳入土地储备的范畴，形成土地储备；其次，各地的土地整理储备中心和一些具有一定资质的一级土地开发企业负责储备土地的“一级开发”，包括征地、拆迁、土地平整、市政道路、绿化园林等基础设施建设，也称把“生地”变成“熟地”；再次，一级开发完成后的“熟地”根据年度土地供应计划流入到城市土地使用权交易的一级市场中，通过招标、拍卖、挂牌等形式公开出让给土地使用者。至此，我们唯一可以肯定的是，由于土地出让受制于年度土地供应计划，地价绝对不会下降到农用地价的水平。从实践上看，中国的地价也确由三部分构成：土地一级开发成本、土地一级开发利润和土地交易市场溢价。土地一级开发成本是地价的主要构成部分，具体又分为五个小部分：（1）土地出让金。它由土地部门按照土地性质、土地区位等级等因素核定征收；（2）土地征用及拆迁补偿费。征地补偿费用是指征用集体用地变性为国有用地所需要补偿给农民的若干项费用，拆迁补偿费包括因地上物拆除所需补偿给原地上物所有者的土地补偿费、人员安置费、地上物补偿费、住宅拆迁补偿费、企业及公建拆迁补偿费；（3）工程施工费。主要包括土地前期勘察设计费、土地平整工程费、市政源头建设费（包括为土地提供市政来源所需要建设的引水工程、供水厂、污水处理厂、变电站等费用）、市政配套费（包括道路工程和给水、中水、雨水、污水、燃气、电力、电信等市政管线）、绿化园林工程费等；（4）项目管理费。包括一级开发中发生的管理费用和财务费用；（5）税金。主要是营业税及附加。尽管土地一级开发利润没有统一规定，但有的竟然限制在8%。考虑到土地一级开发过程中的非竞争性用工和寻租，即使不算土地交易市场溢价，地价已经抬升不少。特别是住宅用地来源于农村非农用地和城市非住宅用地，由此产生的成本即使将政府要征收的所有税收全免掉也可能将地价进一步推高到不寻常的高度。如果再不对土地出让收入的使用作出严格的规定，土地交易市场溢价势必也可观起来，这对再次推高地价的效果可想而知。
由此可见，中国特殊的土地供给制度使得中国地价在农用地价格的基础上一级一级抬高，这意味着中国所谓的普通住宅价格事实上并不低，很多消费者不得不转向政府的公房。然而政府对公房准入过于严苛的规定，使得大批人成为“夹心阶层”，即既买不起普通住宅，又没资格入住政府公房，这才是中国社会频频抱怨房价过高的主要原因所在。
