旅游房地产既然作为房地产与旅游等其他学科交叉的边缘学科，自然也具备房地产的特征，同样旅游房地产项目的开发的资金筹措也具备一般房地产开发资金筹措的所有要求。所不同地是旅游房地产的开发项目中还有不少非房地产专业的参与，如医学、餐饮、宾馆等等，这些行业加入时，又具有相对的独立性，表现在具体的项目中，往往是一个个子项目，甚至由于经营上的需要，相对于项目的经营实体而言，还是个二级法人单位。由于这方面的因素的介入，在房地产投资的同时，还应考虑到这方面的因素。与本书总的思路一样，旅游房地产的资金筹措系统也同样是多个子系统所组成的系统工程，而且是一个非常重要的系统，它直接涉及到整个旅游房地产项目开发是否可以如期开工、如期投入运营、如期收回投资的头等大事。本书绪论已经谈及，房地产的运作过程的实质是资金循环的过程，是运用资金购入土地的使用权（在我国土地归国家所有），然后进行房地产开发，将开发出来的房地产出售或成为实物资产进行经营，在此过程中得到增值、保值再化为更大量的资金，进行更大规模的房地产开发。房地产开发的过程就是资金运作的过程，因此在一定程度上，房地产也是金融行业的重要组成部分，或者说是金融业务的重要组成部分更加确切。以上分析，可以看出旅游房地产的资金筹措系统也应该是旅游房地产项目的组成系统之一，但属于软件系统却不容忽视。作为一个旅游房地产的操作者或决策者应该了解，在项目开发过程中资金筹措系统在各个环节运作内容及其可行性，因为与硬件开发不同，开发不同阶段可以使用的资金筹措方法也不尽相同，所以就存在不同程度的可行性。
（第一节）资金需求的测算
作为一个旅游房地产的项目，其开发的全过程，就是一个资金循环和演变的过程。有一部分资产以实物形式出现的，首先是土地，在经过政府土地部门正式评估后，土地就成了有价的资产，作为土地使用权的拥有方就可以此作为投资或者转让。接下来就要根据前期策划中的总论所提出的建设规模、建设定位、项目开发形式来估算本项目的总投资，并分析资金的来源：自有资金为多少、从银行贷款为多少、准备招商引资方式解决又大概是多少；如果按照建筑程序来进行的话，此时要做一个预可行性研究报告；由于旅游房地产项目涉及到的内容超出一般住宅或商务房地产项目，许多子项目是从其他学科交叉进来的，做预可行性报告的同志，光靠总论的阐述，难以估计非建设类项目的投资额度，这就需要开发商或其他的代表策划者，请有关专业的专家对自己将要进行策划的子项目的投资作出评估；因为这些专家在专业中有一定的经验积累，在没有正式做出子项目前期策划的报告前，作一估计也可大体接近仔细计算后的数目。
作为一旅游房地产项目的预可行性研究报告，涉及到资金需求的内容有以下几个方面：
1.各种建筑的总面积——住宅面积＋公共建筑面积
2.园林绿化的总规模
3.基础设施
a.道路和停车场
b.给排水
c.电力
d.燃料
e.通信
f.环卫
4.各类专用设施的总估算
5.建设单位管理费
6.前期策划费，可行性研究费
7.设计费
8.各类服务子项目的开办费
9.不可预见费
10.建设期利息
11.流动资金
12.土地购置费
以上费用的预算也可以在包括总论在内的各子项目策划报告基本定位后，从各分报告中摘取相关数字。不论是在分报告之前还是以后，都有一个总体控制和数字调整的事情，这就是系统工程的一大特点。因为各子系统之间是相互关联和相互制约的，在总量控制的前提下，各子项目的建筑内容和投资数目可以按照建设的轻重缓急程度不同，统盘安排，因此这不是一个简单的资金数字的确定，它的背后涉及到许许多多其他参数，如应用资金的时间、资金的流量、总的成本、总的收入、损益预测均在考虑之列。
（第二节）资金筹措的原则
在估算得到或者预算得到某一个旅游房地产项目的总投资金额，并确定是否分期开发的程序后，就要根据所需要实施的项目工程内容，来筹措当时必需的资金。由于资本运作本身是有成本的，比较通俗地讲，如果借别人的钱，不仅要按时偿还，还要加上利息；如果用自己的钱，虽然不必交纳利息，但如果多余的资金去做别的生意或者干脆存在银行里，都要设法取得利润或利息的。因此就单位时间而言，运用资金越少，越是经济，这一原则应该在资金筹措的过程得到体现。
其次，风险分散也是资金筹措的又一原则。在旅游房地产项目中，有许许多多的项目不属于房地产或者旅游行业范围的子项目，或者说开发建筑单位并不熟悉所有将要经营的项目，在这种情况下应该考虑邀请在社会上有知名度或在某一行业有品牌效应的专业机构共同参与，他们有一整套专业的人员、市场网络体系和管理经营体系；由于经营成功，有扩展规模的意向，也有投资的能力。
他们的加入，可以使这个旅游房地产项目的投资风险得以分散和缩到最小。
第三，产权和使用权分离的原则。作为一个旅游房地产项目，它的投资者应该是原始产权的所有者，但不一定是最好的经营者、使用者，通过经营管理，可以让投资者得到应有的投资回报。而没有投资能力的经营者或使用者，通过承包或租赁的形式，在满足自己的经营和居住的需求之后，缴纳租用费就可以了，投资者和使用者相得益彰。当然，如果产权和使用权由同一法人或同一自然人掌握也是无可非议的。
第四，用他人的钱办自己的事情是筹措资金的重要原则。随着社会主义市场经济的深入发展，对于资金的运用也趋于市场化，真正的开发商很少有自具大量现金去开发某一项目的；金融活动的各种产品理应在旅游房地产开发中得到大量运用，“用他人的钱办自己的事”形象地说明资金运作，实际上是资本运作，它是用不动产、有价证券、基金等不同方式的资产进行轮番操作，所获得的现金满足大部分的所需投资资金。
（第三节）资金筹措的方法
一、房地产交易
（一）地产交易
在绪论中我们已经介绍过，房地产开发的第一阶段是“田变地”，一般说来，旅游房地产的开发应该找尚未开发的荒山野地，或者是不适于进行农副业生产的土地，这类土地一般比较便宜，可以得到它的开发使用权。通过在旅游房地产规划开发专家的实地考察和对有关资料的研究，认识到这些地块的潜在价值，就可以以比较便宜的价格，把这块地的使用权拿到手，经过必要的报批手续，支付了“田变地”的土地性质改变的土地差价，就可以从国家土地管理行政部门拿到土地证。在此时就应邀请旅游房地产的策划专家对这块土地应如何进行开发进行定位，并进行比较系统完整的前期策划；在完成了这项工作后，等于对这块土地进行了全面的包装；同时可请专业评估单位对该土地进行评估，确定它的评估价格，这将是土地使用权拥有者与外界进行谈判的基础，如果此时买地者想把土地转让或部分转让，就有盈利的可能。更多的开发商把土地储备起来，暂时不开发，当发现土地抛售可以获得理想的回报时，把地产上市交易，同样得到收益；或在土地升值后，寻找合作伙伴，以比当年高的土地价与人谈判，如成功可以获得一块投资收益。
（二）住宅投资和使用权交易
1.在确定了旅游房地产项目的性质和方案后，可以对项目中的住宅（别墅）的产权进行市场摸底，在得到市场调查的有关信息后，进行销售的方案策划，一旦项目到达可以预售时，就可陆续把楼盘向市场推出。有些企业单位在此购买一部分房屋的产权，作为职工的福利，供职工休闲和疗养之用；如果规模较大、房屋较多，可能由其自行管理，但有些公共场所还是要纳入整个项目的物业管理的；如果规模不大，淡季时职工也不前来度假，可以委托项目的经营者代为管理、代为出租，以此作为经营手段来获取经济效益；也就是说投资者将使用权委托整个项目园区的经营公司来经营。个人购房者也是同样道理，在自己不使用的时候委托经营公司来代为经营使用权，业主可以依此获取投资回报。
2.目前旅游房地产项目有一种中长期购买使用权的方法，即投资者很可能是开发商，也可能是某个单位或者个人，他们纯粹是投资者，是业主。他们自己不使用别墅或者其他房屋，而把使用权卖给中长期居住者，这些中长期居住者，明确要居住若干年，比如3～5年，他们可能一次性或分期支付这个期间的房屋使用权费用，一旦到期他们就搬走。这对于一些老年人是比较合适的，他们在生前把自己的财富用于自己享受，一处地方住久了，换一处地方。由于是旅游房地产项目，居住环境和条件会较好，若干时间换一处地方可以增加新鲜感，他们不需要把产权留给别人。作为开发商这样的对象管理也相对方便和稳定，投资回报容易有保证。
（三）专业房屋和设施的分包
我们在谈到资金筹措的原则一节中已提及，把开发商或经营者不熟悉的子项目，分包给这些子项目的专业单位；企业是分散投资风险的方法之一，因此可以考虑投资多元化。在成立旅游房地产开发项目公司的时候，向社会招商，邀请一些在某一行业有品牌效应的公司参股；由于在前期策划中有一些非房地产行业的专家已经参与，他们对本行业哪些单位公司的市场经销、服务质量、社会知名度等情况比较了解，通过这些专家可以找到需要邀请的单位或公司。在与对方谈判的过程中可以选择以下几种合作方式：
1.参与开发投资，以资金投入，或者实物投入均可，主要是投在用于该专业的服务设施，也可以包括房屋在内。
2.房屋向开发商租用，经营由专业公司承担，设备、人员均由该公司提供。
3.全部房屋设施均由开发商准备，专业公司对此进行承包。
4.全部房屋设施均由开发商准备，专业公司只进行业务指导，或者以专业公司的分支机构挂牌，收取管理费。
（四）向社会集资和招股的形式
1.如果开发规模较大，可以通过各种方式向社会集资。如某度假村有很大面积的水面，但冬季是旅游的淡季，而其所在省划船队却恰恰缺少冬季训练的基地，他们省体委也有建设冬训基地的打算，如果有可能把这笔计划中的基建款用来参与共建，对双方都是一件有益的事情，省体委肯定可以以较少的投资来达到冬训基地的目的，对度假村而言，冬令旅游淡季的客源也有了保证。
2.对于内部有些项目如高尔夫球场、室内温水游泳池、健身房、保健中心等宜于少数游客活动的场所，可以发行会员卡，以俱乐部会员制的形式，来吸引一部分人投资，会员卡可以转让，是一种有价证券。
3.金融机构参与投资。由于房地产也是金融机构的重要业务范围，如果旅游房地产项目确实被人看好，金融机构除了贷款给开发商之外，它们自身也可能参与投资，包括一些基金会寻找投资方向中也会顾及这一领域。另外，如老年机构也是慈善基金会重要投资方向之一。
为了便于读者理解，本书中附上某度假村的投资金额和效益测算及有关表格。
附：某度假村一期建设的财务分析
1.成本估算：
（1）经营成果：本项目一期建设的经营成本包括员工的工资及附加，材料及动力费用，修理费用，其他费用。其中，员工的年工资估算为63.73万元，并以每年3%的递增计算；修理费按折旧的10%计，其他费用按收入的20%计。
（2）折旧：本项目固定资产按直线法进行折旧，折旧年限为25年，按10%计算残值，每年的折旧费用为88万元。
（3）摊销：本项目土地使用费按50年摊销，开办费按5年进行摊销，前5年每年的摊销费用为108.44万元，后5年每年的摊销费为7.24万元。
（4）贷款利息：本项目建设资金的贷款利息按5.58%计算，流动资金利息按5.31%计算。
年总成本见附表二（1）：总成本表。
2.经营收入、税金及利润估算：
（1）经营收入：本项目一期投资的经营收入主要来源为：客房、餐饮、保健、娱乐、体育活动及会议。根据估算，正常年按220天计，每年的收入约为1754万元。
一期投资的收入详见附表二（2）：经营收入表。
（2）税收：本项目的营业税金及附加按5.5775%计。
由于本项目是社会公益性项目，又是江西省到省外的招商项目，所得税拟以15%计，并要求能享受二免三减半的优惠政策。
盈余公积金按税后利润的15%提取。银行借款用利润进行归还。
（3）项目的损益：项目的营业负荷在经营期的第一年、第二年、第三年分别以30%、50%、80%计，第四年达到100%。本项目达到正常盈利率的年净收益为931.42万元。
详见附表二（3）：损益表。
3.财务动态分析指标：
4.财务动态分析指标：
经测算，一期投资的内部收益率为21.75%；财务净现值为1230万元；动态投资回收期为5.55年。详见附表二（4）：现金流量表。
5.还款能力：
经测算，一期建设的借款可于投产后3.5年还清，此项目具有很好的还款能力，详见附表二（5）：还本付息表。
