房地产上市公司存在一定的债务融资偏好，这种倾向尤其表现在规模较大的房地产上市公司中，因为这些上市公司收益稳定、结构合理、资信程度高，比较容易从银行或债券市场上筹集到资金。近年来，房地产上市公司虽然面临严格的政策管制和审批程序，还是有一些优势企业获得了发行债券的资格，比如深万科作为发展稳健、业绩优秀的房地产上市公司样本股，于2002年成功发行了15亿元的可转换债券。发行前三年深万科主营业务收入增长率分别为29％、33％、15％，净利润增长率分别为13％、31％、24％。该公司市场占有率和发展速度都领先于同行业平均水平，已形成全国性的品牌影响力，这些优势主要表现在其雄厚的土地储备上，在发行债券的当年，该公司共占有土地865万平方米，分布于上海、天津、成都、武汉及北京等中心城市，在房地产上市公司中排名第一；同时，万科的管理水平非常规范，经营理念以全国性思维、本土化运作为指导，产品以中高档品质住宅为主导，实行分期滚动开发模式降低了现金投入数量，可随时跟踪市场的变化而调整产品，这样就有效降低了经营风险；此外，万科的财务状况也十分理想，其偿债能力（资产负债率、流动比率、速动比率）、经营效率（存货周转率、应收账款周转率）和盈利能力都在房地产类上市公司中占居领先地位。这种综合优势使得公司在资本市场上认同度很高，在证券市场和投资者心目中具备良好的形象。深万科发行的可转换债券期限为五年，每年付息，由中国银行全额担保，该债券六个月后就可以随时转股，每张面值为100元，票面利率1.5％，转股价格为12.10元。万科可转换债券的价值实质上是纯债券和转股期权的结合。由于万科可转换债券既有保底增值的优点，又存在转股后的股票盈利空间，因此得到市场上各类投资者的广泛认可，并取得了2.65倍的申购倍数。该债券发行成功的原因是该公司有良好的基本面和扎实的业绩作为支撑，能够取信于投资者。深万科在发行可转换债券时充分考虑了公司现有的偿债能力、发行可转换债券后对公司财务指标的影响以及全部债券转换成股票后由于股本扩张对公司业绩摊薄的压力，以较低的初始转股价为投资者提供了充分的盈利空间。
从房地产上市公司的相关数据中可以看到，当前我国资本市场发育水平不高的现实严重影响着房地产上市公司的融资。从部分经营业绩差的公司身上，还可以发现房地产市场运行的周期性波动和相关政策的影响导致某一项目投资方向一旦发生偏差或出现开发经营策略失误，就会让该公司承受巨大的债务压力，面临资金链断裂的风险。同时国有商业银行决策行为为实现真正的市场化，在房地产开发项目的每一个环节都参与进去，这也导致了房地产上市公司对银行的过度依赖。
展望未来，房地产上市公司要想在证券市场上顺利融资，就必须苦练内功，切实提高经营能力，引进高素质人才，加快资源整合，抓住市场机遇，争取开发出有特色的优质楼盘，只有这样，房地产上市公司才能获得更多投资者的青睐。
房地产上市公司的再融资
一、房地产上市公司再融资的必要性
房地产上市公司资金需求量增加，但在证券市场上的融资功能却在萎缩，这种情况如得不到有效控制和扭转，将严重影响房地产产业升级。同时，中央银行对于房地产项目贷款指导政策始终非常严厉，随着国有商业银行市场化程度的不断提高，经营压力也大大增加，他们对于贷款质量的考察和项目的评估会越来越谨慎，房地产上市公司拿着一块地或一个项目即可获得贷款的情况已经成为过去。因此，房地产企业必须想方设法，争取在证券市场上获得再融资；香港、台湾以及国外房地产行业的劲旅已纷纷看上了中国的庞大市场和良好的发展前景，我国房地产上市公司中的龙头企业在资金实力方面明显与国外公司有巨大差距，仅靠IPO已不能满足房地产公司继续发展壮大的资金需求。在以上几种因素的作用下，房地产上市公司再融资的步伐必须加快。
二、房地产上市再融资的条件和实例分析
1.房地产上市公司再融资的条件
房地产上市公司在证券市场上的持续融资能力，主要取决于能否满足管理机构规定的条件。一直以来，地产类上市公司整体业绩就不景气，能达到再融资条件的公司不到整个板块的20％。中国证监会规定：只有在房地产上市公司最近三个会计年度净资产收益率平均不低于6％；前次发行股份已募足且间隔一年；最近三年连续盈利，并可向股东支付股利；公司预期利润率可达到同期银行存款利率的水平。公司一次配股发行的股份总额不得超过前次发行并募足股份后股本总额的30％。而且该上市公司要与控股公司三分开，无关联资金占用和损害公司利益的行为。公司如申请配股，则配股价不低于每股净资产。如上市公司为股东债务进行担保或最近一年财务报表有重大遗漏会影响其再融资申请。针对进行了重大资产重组的上市公司，证监会出台了《关于上市公司重大购买、出售置换资产若干问题的通知》，上市公司如完成重组后首次增发新股，需要满足以下条件：公司近三个会计年度加权平均净资产收益率不低于6％，最近一个会计年度净资产收益率不低于6％。
2.房地产上市公司再融资的实例分析
下面是两个房地产上市公司的再融资行为。“金融街”（000402）于2000年5月完成资产置换，实现了彻底重组，随后业绩脱胎换骨，2000年至2002年，每股收益分别为：0.32元、1.2元及1.13元，由于公司业绩飙升和良好的概念及区位优势，“金融街”于2002年8月成功增发募资达4亿元。中远发展1997年以来连续五年业绩保持稳定增长，因此获得增发募资6.82亿元。从这两个简单例子我们可以看到夯实业绩是房地产上市公司再融资的关键前提。
三、影响房地产上市公司再融资的因素
（1）房地产类上市公司财务报表不理想，重要的财务指标比如存货周转率和应收账款账龄都存在很大问题，不论是投资者还是监管机构对房地产类上市公司的印象普遍较差。
（2）大量绩差房地产上市公司严重拖累了房地产板块的再融资行动。有部分公司在募资后变更了投资方向，还有个别公司迟迟不落实投资计划，而是通过委托理财等方式获利。以上种种现实使得证券监管机构很难同意其再融资计划。对比美国资本市场，据统计，从1981年到1991年的十年间，美国公司新投资的74％来自外部融资，上市公司平均每18年才配股一次。国外上市公司一般首先使用内部股权融资，其次选择债务融资，最后才走外部股权融资的道路。再融资只是发展企业的一种手段，即使资金非常充裕，上市公司的业绩也不一定就能得到提升，对房地产上市公司而言，切实提高经营管理能力，构筑精品项目，尽可能抓住市场机遇才是关键所在。
（3）当前房地产行业上市公司在项目选择方向和产品结构上存在定位偏差。大量的房地产上市公司在高档物业上投入巨资，完全不考虑市场的承受能力，忽视中低档房的巨大需求；资金项目主要流向核心大城市，造成房地产公司之间的恶性竞争，这种短视的逐利动机，严重影响了房地产上市公司业绩的稳定性，导致再融资设想无法实现。
四、房地产上市公司再融资问题的解决途径
鉴于房地产上市公司再融资时面临的种种问题，我们必须找到切实可行的解决办法。当前房地产上市公司在证券市场的再融资之所以非常必要，原因在于，政府对开发用地的供给更加市场化，土地成本直线上升，行业竞争愈演愈烈。这就要求房地产开发商必须具备更强的资金实力，才能应对房地产市场的考验，达到扩大经营地域，提高市场占有率的目的。下面，我们将结合房地产上市公司和证券市场的特点，提出一些再融资问题的解决思路。
（1）房地产上市公司要得到资本市场的认可，必须集中精力做好主业，夯实业绩。随着中国证监会对再融资条件的政策规定越来越严，房地产上市公司再融资计划也面临更大的阻力。究其根本，房地产上市公司只有改善经营管理，提高资金使用效率，切实做到勤勉尽责，使所有的股东得到良好回报，证券管理机构和投资者才能同意并支持公司的再融资计划。作为已上市的公司，经营业绩和市场表现都可以通过各种数据客观地反映出来，这种透明性就决定了房地产公司再融资行为必须具备扎实的项目开发运营实力。
（2）房地产上市公司可以通过控股公司，打通国际融资渠道，实现筹资目的。比如“深万科”的控股公司华润通过香港证券市场可以获得大量的资金，这样“深万科”的再融资目的实质上依托大股东的筹资能力得到了实现。当前我国证券市场中，国有的房地产上市公司大股东普遍存在资产所有者缺位的现象，不能积极有效地为上市公司提供支持，反而经常占用资金，掏空上市公司的腰包。在现代企业制度下，我们要加快“国退民进”的步伐，让更有活力的民营资本进入房地产上市公司，推动房地产行业的快速健康发展。
（3）房地产上市公司的再融资计划中，包括配股、增发和发行可转换债券这三种方式。一般而言，由于上市公司进行配股的成本最低，也最容易实现，是房地产上市公司再融资的首选方式。事实上，几乎所有的符合配股条件的上市公司都有配股倾向。房地产上市公司应该结合自身的特点和优势，综合考虑这三种融资方式的可行性。近年来，一些有实力的房地产上市公司都选择了发行可转换债券，这种融资方式灵活性强，能以较低成本筹集到大量资金，有利于大型项目的开发。
（4）房地产上市公司完全可以利用自己的经营实力和品牌优势吸引房地产产业投资基金的资本。房地产产业投资基金是产业资本与金融资本的结合，现代房地产业的繁荣吸引了大批投资者的投资需求。房地产投资基金对于房地产上市公司来说属于股权融资，可以对公司起到外部监管的作用，有利于增强上市公司的运行透明度。2000年，美国就成立了专门针对中国房地产市场的投资基金。实践证明，房地产投资基金既解决了上市公司的融资困难，又丰富了大众的投资渠道，促进了房地产业的健康发展，值得大力提倡。
本章小结
本章内容重点是阐述房地产企业如何充分发挥资本市场的重要作用，提高自己行业竞争力这个问题。我们从房地产行业的经营特点出发，对房地产企业从资本市场融资的必要性和优越性进行了系统全面的分析。根据我国资本市场的实际情况，我们首先重点考察了房地产企业上市融资的具体政策要求和一般程序，在明确了管理层的监管思路后，房地产企业才可以参照这些法律法规逐步完善公司的治理结构，为进入资本市场奠定必备的基础。
由于我国房地产市场的发展起伏很大，国家的宏观调控政策对房地产企业的经营业绩有明显的影响，所以我们对房地产上市公司的发展历程及其在资本市场中历年来的表现进行了梳理和概括。
结合房地产公司的经营特点，我们对发行股票和发行债券这两种融资方式进行了全面细致的比较。另外，由于房地产行业竞争愈演愈烈，房地产上市公司的资金需求缺口逐年增加，因此我们对房地产上市公司的再融资活动进行了详细研究和阐述，同时我们对一些优质房地产上市公司的再融资案例做出具体的分析和评价，期望能够给从事房地产上市公司融资实务工作的同志一些启迪。
综上所述，房地产上市公司再融资行为有很强的必要性。资金向有实力的地产公司集中，有利于加快房地产业的行业整合，提高公司的市场竞争力。我们必须注意到，在证券市场的价格选择机制下，只有合理的资金投向和投资收益才能激发投资者对再融资项目的良好预期，进而实现上市公司资本扩张效率的最大化。房地产上市公司要结合自己的经营特点和资本实力，灵活选择再融资的渠道，力争以最小的融资成本获得最佳的融资收益。
