2014年以来，中国房地产市场进入自主调整期，房地产供给和销售同比增速持续下降，房地产交易量持续萎缩。截至2014年9月末，中国完成房地产开发投资累计为6.9万亿元，同比增长12.5%，比上年同期下降7.2个百分点。房屋新开工面积累计为13.1亿平方米，同比下降9.3%，其中，住宅新开工面积累计为9.2亿平方米，同比下降13.5%。中国商品房销售面积累计为7.7亿平方米，同比下降8.6%，其中，商品住宅销售面积为6.8亿平方米，同比下降10.3%。在房地产供销持续走低的情况下，2014年10月百城样本住宅平均房价为10629元/平方米，百城房价指数连续6个月环比负增长，同比指数首现下降0.52%。
长期拐点VS短期拐点
房地产市场遭遇“寒流”，关于房价的争论却“热潮”不断。中国房地产市场是长期调整还是短期调整？大家争论不休，莫衷一是。有人认为中国房地产更像美国房地产市场，尽管经历了大萧条和二战时期的两次调整，但美国房价长期趋势保持了持续上涨的态势。他们认为中国房地产市场也将像美国一样，此次调整是阶段性的，长期还将保持上涨势头。有人认为中国房地产市场更像日本，日本房价自上世纪九十年代初进入下降通道，历经20余年，即使时至今日在安倍经济学的宽松货币政策支持下，仍没有看到复苏的曙光。他们推断中国房地产市场和日本一样，这次调整是长期的拐点，在很长一段时间内很难再现上涨。
中国房地产市场到底更像美国还是日本呢？是面临历史性拐点还是短期拐点呢？
我们认为中国房地产市场的主要特征更像日本，但和当时的日本也有若干不同之处，并且中国正处在网络经济新时代。如果能激发新经济增长范式的潜能，能彻底进行经济体制改革，理性看中国房地产市场至少可以平稳发展10余年。如果没有抓住发展机遇，即使政策托市，中国房地产市场至多能撑两年，进入长期拐点不可避免。为什么这么认为呢？
首先比较中日两国的经济特征和市场情况的相似点：
一是经济增速变化和当年日本如出一辙。房地产是国民经济的支柱产业，房地产市场不仅是拉动经济增长的重要力量，其繁荣和发展也高度依赖于经济发展。美国经济除了大萧条期间1930-1933年出现连续负增长外，即使在二战和这次危机期间，也只是个别年份略现微萎缩情况。美国经济增速长期保持在3%-5%之间，这为房地产市场的稳步上涨奠定了坚实的经济基础。日本经济在二战后保持了30余年的高速增长，增速长期保持在10%以上，但是进入上世纪80年代特别是1985年以后，日本经济名义增速骤降至8%以内，1990年房地产泡沫破灭后，日本经济增速更进一步下降到5%以下。改革开放三十余年来，中国经济增速长期保持11%以上的增速，但是2011年以来中国经济增长速度下降到10%以内，进入2014年进一步下降到7.5%以内，第三季度经济增速仅有7.3%，创下危机以来的新低。这样的经济新常态能不能支持高高的房价呢？值得深思。
二是人口变化情况和日本当年极为相似。人口是住房需求的主体，持续的增长和汹涌的活力是房地产市场繁荣的基本保障。由于美国是开放型经济体，每年吸引着大量的国际高素质年轻人才流入美国，特别是上世纪90年代以来，国际人才流入成为美国保持经济活力和发展的重要条件之一。截至目前，美国人口的平均年龄仅为36岁左右，比我国人口的平均年龄还年轻2岁左右。反观日本，1985年日本65岁以上老人占比超过10%，1990年更是接近12%。在房地产泡沫破灭前夕，日本人口的平均年龄超过40岁。2013年中国人口平均年龄接近38岁，65岁以上老龄人口占比接近10%。中国老龄化社会将很快到来，和日本上世纪八十年代末期极为相像。更糟的是，中国经济增长不仅没能带来大量的国际高素质人才的流入，一些高素质富裕人才的流出却在加速。这是不是和日本当年极为相像？
三是中日两国货币供给增速快速回落难支持高房价。作为国际本位货币的美元，除了1992-1994年不足2%的增长率外，近30年美国货币供给量基本保持了4%-8%增长。对比日本，上世纪80年代之前，日本货币供给量持续在14%以上的增速，80年代回落到8%-11%之间。房地产泡沫破灭后，日本广义货币供给迅速下降到3%-4%之间，进入新世纪基本保持零增长，即使安倍经济学出台以后，货币增速起色也不大，2013年也没有超过4%。
2003-2012年中国货币供给量（M2）总涨幅4.40倍，年均增长18.3%。而2004—2012年全国二手房平均交易价格年均涨幅为18.9%，货币供给量涨幅和房地产价格上涨水平基本相同。这不难理解，新货币主义大师弗里德曼论述指出：任何通货膨胀都是一种货币现象。货币增长的最终流向不外乎商品服务交易市场、资产市场以及货币窖藏。假设流向这些市场的增幅相同，那么房价涨幅也应相近。回头再看，2014年三季度广义货币增幅比前十年的平均增幅低近7个百分点。这一比较不难看出，中国流动性正在逐步紧缩，高高的房地产价格还能hold住吗？
四是快速拉升的高房价必然调整。任何商品脱离不了价值规律的作用，脱离实体经济的房价迟早回归。2000年以前，美国房价没有出现直线拉升的情况，表现为美国房价长期平稳上涨。进入新世纪的美国房地产直线拉升，最终的结果也成为国际金融危机的导火索。日本房地产经历了30多年的繁荣，特别是上世纪80年代以后，日本房价更是高位上涨，最终1990年转入长期拐点。中国特别是北京、上海、深圳等城市的房价10年上涨接近10倍，目前已经赶英超美，当前调整也势在必然。是不是长期拐点呢？结合前面指标看，基本可以这样断定。
不同的是，中国城镇化率远没有达到当年日本的程度。城市房价是房地产市场的主要观测指标，城镇化进程是决定房地产市场繁荣发展的一个主要因素。除个别时期，美国城镇化基本保持了平稳的城镇化速度，没有大起大落。截至今日，在长达100多年城镇化进程中，平均城镇化速度约为0.3%。1970年美国城镇化率达到74%，之后出现了一轮逆城镇化过程。日本房地产泡沫开始破灭之时，1990年城镇化率为77%。2013年末中国城镇化约为54%，简单看离美日房地产调整的城镇化率尚有20个百分点的差距。按目前的城镇化速度计算，我国房地产至少还有10-15年的发展空间。也应当看到，中国城镇化进程严重滞后于经济发展，要实现这一发展空间并不容易。
历史经验表明：城镇化的基本动力是工业化，城镇化发展到一定程度将转变为高端服务业。据有关专家研究，2014年中国工业化率将达到75%，这表明中国已经进入后工业化时期。以此推算，中国城镇化率至少应达到70%以上，这就和当时日本的城镇化率不相上下。这说明中国城镇化进程被工业化和经济发展远远地甩在了后面。在城镇化主要推动力衰竭的情况下，房地产需求还会被激发出来么？
