“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。比如，改造一个“城中村”需要上亿元乃至数亿元的资金，这一大笔钱从哪里来？单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资。除了群众集资一部分、银行贷款一部分、财政情况好的补助一部分以外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。又如，建房质量的好坏，与房产开发商的综合素质直接相关，只有靠市场规则公平运作，在公平、公正、公开招标中竞争，杜绝“写条子”、拉关系、用物质打通等歪门邪道，才能把一些开发商中的佼佼者挑选出来，保证高质量完成“城中村”改造的任务。再如，通过旧城改造新建的住宅，面积增加了，质量标准高了，居住环境改善了，要按增值的市价租赁出去，也要善于通过市场来运作，才能收到好的经济效益。因此，只有把“看得见”的手和“看不见”的手结合起来运作，才能闯出一条“城中村”改造的成功之路。
八是“城中村”改造，还必须与加强城市社区建设相结合。
接纳“城中村”市民的城市社区，要针对农民变市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能，为创建新型文明、先进社区而大胆创新，努力工作。要进一步明确工作方向、对象、职责、方式、作用，把社区办成新型市民之家。社区要以居委会为核心，与其他群众组织合作，围绕居民群体求安、求乐、求美、求知、求富了再富和求民主权利的心理和要求，按照各个组织的职责，采用大众喜闻乐见而又生动活泼的有效形式，开展各种有益的群众性的活动。要通过社区的优质服务、优良管理，全面提升新型市民的整体素质，把城市提升到一个更新、更高的层次，使城市的经济、社会得到更快更好的发展。
九是“城中村”改造，要合理制定拆迁补偿政策。
首先，要合理对待村公产的拆迁补偿安置。为了解决好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在旧村改造中留置适当比例的空地，给村里将来的发展留出一定的空间；或在开发建设后的建筑中补偿给村里相当数量的商业用房，以保证村民的正当收益。
其次，要制定适当无证房的补偿标准。按照《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，违章建筑不作任何形式的补偿。问题在于如果无证房屋不作任何补偿，村民的思想工作肯定做不通；而如果无证房屋按有证房对待，那么拆迁成本会增大许多，房地产市场不能接受。这两种可能都会造成旧村改造不能进行，而只能从这两种可能中寻找一个双方都能接受的标准。
再次，要重视拆迁前的准备工作。必须重视拆迁改造的摸底调查、拆迁办法的制定、项目可行性研究，尤其是投资测算和房地产市场的预测；加大旧村拆迁改造意义和政策的宣传力度；提高拆迁改造工作的透明度；加强村里民主集中制工作原则的体现。村支委和村民委员会必须就旧村改造履行两委班子会、党员大会、村民代表大会和村民会议等相关民主程序，取得一致意见，上报镇、区政府及主管开发改造部门，并经政府批准同意。
最后，要科学、慎重地选择拆迁改造的开发方式。为了切实做好村民的返迁安置建设工作，消灭旧村改造引起的如村民上访等社会不稳定问题，不留后遗症，杜绝“烂尾”工程，防止人为提高拆迁补偿安置标准，搅乱城市拆迁工作，非常有必要选定一个改造的合理方式。
§§§第四节“城中村”基本改造模式
“城中村”是以血缘关系和地缘关系等自然关系为纽带形成的特殊社区，具有封闭性、独立性和排他性，严重影响城市的一体化进程。现代城市是以契约关系和业缘关系等社会关系为纽带形成的社会共同体，这是现代文明社会的重要特点。进行“城中村”改造，不但要改造“城中村”房屋建筑和面貌，更重要的是要有利于最终打破现有的、束缚经济发展的地缘、血缘等自然结构。“城中村”改造的目的是既要实现原村民居住形态、居住环境的变革，也要实现社会关系、交往形态的革新。因此，进行“城中村”改造，实现“城中村”与城市整体环境的有机融合，既要避免仅仅局限于房屋建筑形态的片面的改造模式，也要尽量将社会形态的改造融入其中。否则，虽然改造了“城中村”杂乱的建筑、混乱的环境，但“城中村”落后的社会形态、生活形态则可能依然如故，并且“城中村”存在的人员混杂、治安差、管理混乱的情况还将可能难以根本改观。对“城中村”的改造模式，由于各地具有不同的特点，因而从不同的视角来分析，也存在不同的改造模式，具体来说，主要有以下几种改造模式：
一、从“城中村”改造的操作层面可供选择的改造模式
目前在操作层面可供选择的“城中村”改造主要有三种模式，即“城中村”自行改造模式；引入房地产商等外部力量的“城中村”改造模式；根据城市总体规划需要，实行整体搬迁的“城中村”改造模式。
1.“城中村”自行改造模式
该模式要避免完全沿袭以前的出租经济模式，要通过建造单身公寓，然后分配给每户村民用于出租。要提倡建造商品房，限制并合理确定单身出租房的比例，这样有利于让拥有平等地位的商品房业主进入，从而有利于打破“城中村”的居住结构，有利于进行规范化、市场化的物业管理，同时也有利于尽快收回改造投资。在“城中村”建单身公寓，也要在设计上注意，利于将来可以将其改成套房出售掉。当然这些都取决于房地产市场的总体形势，并要与整个房地产政策相协调。尽管有专家可能认为建单身公寓经济回报高，但是如果全部建成单身公寓，当将来房屋出租市场萎缩时，不一定能保证长期稳定的收益。
2.引入房地产商等外部力量的“城中村”改造模式
引入房地产商等外部力量的改造模式有助于减轻“城中村”改造的资金压力和管理理念的缺乏。虽然有人担心引入房地产商开发的办法可能导致容积率的提高，但我们认为这要分开来看。在一些基础设施承载能力较好的地区，可以由房地产商开发，在合理利润的前提下，限制容积率。在一些基础设施承载能力不敷、自身又无力开发的地区，可以采取由政府微利开发的方式，在核定各项成本、保证微利的基础上，由政府房屋建设部门进行开发，以避免过高的开发强度。
3.根据城市总体规划需要，实行整体搬迁的“城中村”改造模式
在根据城市规划需要实行整体搬迁的地区，采取货币和房屋补偿，就地或异地安置。但是，要注意在安置中使居民更好地融入到城市社区中去。
总之，改造“城中村”要有超前眼光，对以上这三种改造模式来说，都要做好统筹安排，既改造好“城中村”的房屋建筑和基础设施，而且要使“城中村”的社会结构和社会关系朝着现代化的方向发展。要使改造有利于变革“城中村”的社会结构，而不是继续将“城中村”的初级社会结构和社会关系固定在“城中村”的土地和房屋上，从而最终实现“城中村”与城市整体的完全融合。任何只顾眼前的改造思想和改造方式，都可能留下后遗症，给未来城市发展带来新的问题。
二、从“城中村”改造可能的操作结果层面可供选择的改造模式
“城中村”改造的操作结果是指在改造完成后可能出现的或可以基本预计的改造结果。由于各地的特点千差万别，所以对“城中村”改造可能出现的结果为“都市型农业”、“旧村改造”和“撤村改制”。
“都市型农业”的改造模式是指城市政府、规划管理部门把“城中村”的改造纳入城区统一规划建设之中，严格控制“城中村”土地利用方式，并给予大量改善农田基础设施的资金的投入及技术的支持，把“城中村”的农业用地在进行严格控制的基础上，改造为现代化的“都市型农业”用地，使其成为建设园林生态城市的重要组成部分，并为城市居民提供高附加值的农业绿色产品和观光休闲娱乐等服务。“都市型农业”的改造模式使得“城中村”与城市城区相互融合，形成良好的城市环境景观，体现城乡协调发展、可持续发展的经济发展理念。但是，“都市型农业”改造的最大障碍是地方政府领导急功近利的政绩观。由于这些政府官员过于看重城市近期发展的经济效益，而忽略甚至完全不注重农村的生态环境效益，从而使“都市型农业”“城中村”改造难以落到实处。此外，“都市型农业”要求有较高素质的科学技术和管理人才以及现代化的基础设施和设备，需要较大的投入，并且市场风险较大，如果没有当地政府的大量资金技术支持和市场信息指导，这在我国当前“城中村”很难开展。
“旧村改造”的改造模式主要是指通过对“城中村”旧城区进行全方位的环境改造，使其成为符合城市化发展理念的城区。许多“城中村”都存在着景观建设、基础设施和人居环境等方面落后而混乱的局面，严重影响了城市的整体形象，因此对“城中村”的改造大都是先从物质形态的改造入手，以期实现“城中村”在景观和物质形态上与城市相协调。由于“城中村”现象差异明显，对不同类型的“城中村”的改造必须有差异化的改造方案（包括技术方案、资金方案、操作模式等）。经过改造，许多“城中村”面貌焕然一新，城市环境景观得到明显改善，村民住上了环境优美的现代城市生活小区，享受到了现代城市人生活的“硬件”设施。但是，由于“旧村改造”模式的目标是改善人居环境和城市景观，更多地是停留在物质形态层面上的改造，并没能使村民在社会、文化、价值观念上实现根本转变。珠海的“城中村”改造实践证明，当地政府资金支持和政策配套，村集体经济的资金入股及村民的配合参与，开发商的投资经营三者联合，是对“城中村”进行有效改造，实现城市、“城中村”和开发商“三赢”的主要开发模式。
“撤村改制”的改造模式是指通过撤销村组织，把村集体经济组织改制成公司制形式的经济组织，村自治组织改造成城区街道组织的改造模式。过去，我国大部分城市的城乡结合部是由城、郊两区分管，城区管街道，郊区管农村，分而治之。这就容易造成城市的规划和管理出现混乱，不利于城乡结合协调发展，也不利于城乡的社会治安管理，这是出现“城中村”现象和问题的根源所在。“撤村改制”的改造模式为“城中村”向城市转化提供了政策体制的依据，可以从根本上改变“城中村”的管理环境，实现“城中村”从农村向城市的制度转型，但在实施管理上，却会带来许多困难，包括社会福利、村集体经济组织如何改制、城乡待遇差异等问题。
六、“城中村”改造的相关对策
“城中村”问题的存在，不仅使其自身的可持续发展面临危机，而且还严重影响到城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥和城市现代化的推进。因此，对其进行改造已成为城市各级各类部门的共识。对“城中村”的改造，不能只是对其修修补补，而应以科学的发展观为指导，针对“城中村”自身种种弊病的成因和在改造过程中遇到的方方面面的问题，以强化制度建设，实现规范管理，进一步在实践中检验、修正，促进城市建设快速发展，从而实现“城中村”改造后的可持续发展的最终目标。对“城中村”的具体改造对策主要有以下几方面：
一、转变“城中村”原村民的观念，加强宣传和培训
“城中村”的改造，要想取得最终成功，必须要取得村民的理解和支持，观念的转变是首要前提。“城中村”的村民也都希望自己的生活环境能够得到改善，希望能对自己的村庄进行改造。事实表明，只有村民的社会观念、生活观念、价值观念、生态环境观念发生了飞跃，才能够打破城乡二元管理体制。但具体到个人头上，村民却又都担心自己的既得利益受到损失。因此，要通过各种途径和方式，大力宣传改造“城中村”的意义、原则和方法，使村民了解“城中村”问题的危害。“城中村”的改造不仅个人利益不会受到损害，还会给国家、集体带来好处，这就要在“城中村”中宣传摒弃落后、守旧的小农经济意识，树立现代文明意识、风险意识、竞争意识，要求村民为了今后的发展和生活水平的整体提高，主动接受并参与改造，认清改造的必要性和紧迫性，增强城市意识和大局意识。主持“城中村”改造的各级政府和有关部门要耐心细致地做好群众的思想工作，积极主动地向被拆迁群众做好政策法规的宣传解释工作和深入细致的思想工作，使干部群众的思想统一起来，为“城中村”改造的顺利进行提供思想认识上的保障。因此，在实施过程中，要充分发动群众，尊重群众的意见和建议，以维护人民群众根本利益为出发点和落脚点；还要通过培训进一步提高村民素质，使之掌握必要的文化知识和本领，在市场经济的竞争中能够处于有利地位，相应转变观念和行为方式，尽快融入城市之中。
二、完善相应政策法规，做到有法可依，有法必依
“城中村”改造要依法行事。因此，首先要修改、制定和完善各地方的配套法规和实施细则，特别是要完善《城市房屋拆迁管理条例》，授权地方政府依法行政的具体内容。要认真贯彻执行国家拆迁法规，严格依法办事，着力规范拆迁行为。要严格实行房屋拆迁许可制度，严格审核拆迁主体的合法性。要加强对拆迁补偿安置资金的监督管理和安置房的质量管理，认真做好拆迁纠纷的调解处理等，坚持依法行政，强化拆迁管理。
三、制定科学的改造规划，规范操作
规划是城市化的灵魂，决定城市发展的水平、速度和质量。规划也是“城中村”改造的行动指南，切实可行的改造规划有助于“城中村”改造的顺利进行。因此，推进“城中村”改造要在兼顾环境和经济效益的同时，规划先行，克服规划滞后，土地开发停滞不前和乱建现象。要将城市的规划和地方开发统一衔接起来，突破城乡二元管理体制的局限。规划、城建部门要主动帮助“城中村”制定好建设与改造的总体规划，同时按区域规划制定具体标准，按标准审核，使社区有规划可依，又能发挥积极性，然后根据财力等具体情况，实行分步、分片推进，改建结合，规范治理。
